Mesken şerhi, muhtemelen tapu siciline kaydedilecek olan şerh türlerinden biridir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesi ile mesken müessesesi hukuk kurallarımıza dahil edilmiştir. Buna göre, konut olarak kullanılmak üzere tahsis edilen taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayan hissedar, gerekli evraklarla birlikte ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak bu şerhin tapu siciline işlenmesini talep edebilir. Mesken şerhi almanın bir diğer yolu da mahkeme kararına başvurmaktır. Konut şerhi; taşınmaz mal yönetmeliği, konut yönetmeliği, icra yönetmeliği ve diğerleri. Lisanslı kılavuzlarda atıfta bulunarak birçok alanda bir dayanak kazanmıştır. Bu makalede, genellikle konut şerhi zorluğunu ele almaya çalışacağız.
Aile Konutu Nedir?
Bir konut şerhinin işleme alınabilmesi için, talebe konu taşınmazın konut olarak ruhsatlandırılmış olması gerekir. Peki konut nedir? Türk Medeni Kanunu’nda konut kavramına ilişkin bir tanım bulunmamaktadır. Her şeye rağmen, bu kavrama birçok yetkili kanunda atıfta bulunulmasının ve hiçbir düzenlemede tanımının bulunmamasının bir nedeni vardır. Türk Kanunları aile oluşumuna büyük önem vermektedir. Bu nedenle, bu durumla ilgili kısıtlayıcı tanımlardan mümkün olduğunca kaçınılmıştır. Bu durumdaki boşluğu doldurmak takip ve doktrine bırakılmıştır.
Yargıtay tarafından yapılan tanıma göre, aile konutu, eşlerin birlikte yaşamaları amacıyla tahsis edilen ve her bir olayın aynı konutta kalma hakkını güvence altına alan ruhsatlı bir tesistir. Doktrinde birbirinden tamamen farklı çok sayıda tanım bulunmaktadır. Bu tanımlardan sıkça tercih edilenler aşağıdaki gibidir:
- Eşler arasında ruhsatlı bir evlilik birliği olmalıdır.
- Eşler tarafından seçilen konutun yasalara uygun olarak kullanılması gerekmektedir.
- Konut, eşler tarafından yaşamın merkezi haline getirilmiş olmalı ve tuhaf durumlarda eşleri dış tehlikelere karşı koruyabilmelidir.
- Ailenin orada kalması için yetkili bir neden olmalıdır. Konut yasa dışı amaçlar için kullanılmamalıdır.
Aile konutu şerhinin yalnızca eşin konut üzerinde mülkiyet hakkına sahip olması durumunda söz konusu olacağını belirtmek gerekir. Tamamen farklı ayni haklar bu kapsama dahil edilmeyecek ve yalnızca bir mülkiyet hakkının varlığı bu bağlamda kabul edilecektir. Çok sayıda ifadeyle, intifa hakkı, geçersiz kılma hakkı ve diğerlerine saygı gösteren sınırlı fiili haklar bu kapsama dahil edilmeyecektir. Bununla birlikte aile konutu, boşanmada mal paylaşımı üzerindeki etkisini de büyük ölçüde ortaya koymaktadır.
Aile Konutu Şerhi Nedir?
Aile konutu şerhini talep eden kişi ile zilyetlik hakkına sahip olan kişinin resmi olarak evli olması gerekmektedir. Bu şerh yalnızca aile konutu niteliği taşıyan ve tapu siciline kayıtlı taşınmazlar için yapılabilir. Aile konutu şerhi yalnızca bir taşınmaz üzerine konulabilir. Farklı bir ifadeyle, eşin birden fazla evin sahibi olması durumunda, bu şerh yalnızca aile konutu olabilecek tek bir ev için işlenebilir.
Bu şerhin tapu siciline dahil edilmesinin kurucu değil açıklayıcı olduğu kabul edilmelidir. Farklı bir ifadeyle, bu şerh tapu siciline kaydedilmese bile, aile konutuna ilişkin ilkeler, teyit edilmeleri koşuluyla, ortaya çıkacak anlaşmazlıklarda kullanılacak gibi görünmektedir. Bununla birlikte, bu sorunun tapu siciline şerh edilmesinde güzel bir kazanç vardır. Çünkü anlaşmazlıklardaki üçüncü kişilerin iyi niyeti, bu şerhi görmeyecekleri için büyük olasılıkla korunacaktır. Daha sonra haklarınızı kaybedebilirsiniz.
Konut şerhinin çift taraflı bir etkisi vardır. İlk olarak bu şerh, zilyetlik hakkına sahip olan ortağın tasarruf yetkisini kısıtlamaktadır. Bu ortak, karşı ortağın rızası olmadan konutu istediği gibi ortadan kaldıramayacaktır. Alternatif olarak, şerh sicile kaydedilirse, üçüncü durumlar ve resmi makamlar bu davayla ilgilenecektir. Bu, ortağın rızasının tüm tasarruf süreci boyunca bulunmaması durumunda daha önemli olacaktır. Alternatif ortağın rızası olmadan gayrimenkulü ortadan kaldırmaya çalışan mal sahibi ortağın talebinin tapu memuru tarafından reddedilmesi gerekir. Aynı şekilde, şerhin varlığı ne olursa olsun işleme devam eden üçüncü kutlamanın güzel dini kesinlikle korunmayacaktır.
Bir konut mülküne şerh koymanın basit yöntemleri nelerdir?
Bir konut şerhi tapu siciline iki yöntemle kaydedilir. Bunlardan biri kesinlikle mahkeme kararı ile yapılır. Bu durumda, olayların ayrı bir belge sunması gerekmez. Seçimi yapan mahkeme, ilgili tapu müdürlüğüne bir yazı yazarak şerhin tapu siciline işlenmesini sağlar. Genellikle, mahkeme kararına bağlı olarak, siz de ilgili tapu müdürlüğüne talepte bulunabilirsiniz. Bunun yanı sıra, ortak ayrıca yasalardan kaynaklanan doğrudan bir talepte bulunma hakkına da sahip olabilir. Burada eşin ilgili tapu müdürlüğüne başvurması ve gerekli evrakları teslim etmesi gerekmektedir.
Aile Konutu Şerhi İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?
Aile konutu şerhi için gerekli evraklar aşağıdaki gibidir:
- Muhtarlıktan ve varsa kat mülkiyeti yönetiminden konutun mesken olduğuna dair belge. Komşuların teyit edici yazılı beyanları da bu konuda faydalı olabilir.
- İlgili tapu müdürlüğünce gerekli görülmesi halinde, tapu bilgisi talep edilen taşınmazın kadastro müdürlüğünce şerh konulması talep edilen taşınmaz ile aynı olduğuna dair belge.
- Evlilik cüzdanı veya kişinin mal sahibi ile evli olduğunu gösteren nüfus kayıt örneği.
- Fotoğraflı ve fotokopili nüfus cüzdanı. Ayrıca pasaport boyutu {fotoğraf}.
- İşlem bir vekil veya danışman tarafından gerçekleştiriliyorsa, yetkili uzmanın yetkisi
Oturulmayan Bir Ev Aile Konutu Olarak Şerh Edilebilir mi?
Aile konutu ile ilgili hükümlerin geçerli olabilmesi için, söz konusu konutun ailenin yaşamının merkezi olması gerekir. Sonuç olarak, herhangi bir yurtdışı konutun aile konutu olarak belirlenmesine izin verilmez. Aile konutu, eşler tarafından birlikte seçilen ve kullanılan ve tamamen ikamet ettikleri bir konuttur. Eşler için bir yaşam merkezi olarak tasarlanmayan ve gerçekten yaşanmayan bir konut, aile konutu olarak nitelendirilemez.
Bununla birlikte, eşler, tapu sicilinde aile konutu olarak nitelendirilmeyen taşınmaz malları dolambaçlı bir şekilde şerh edebilirler. Bunun yanı sıra, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu bilgisi de verilebilir. Burada mahkeme heyetinin derinlemesine bir araştırma yapması ve gerçeği ortaya çıkarması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay’ın kararları da bu yönde. Örneğin Yargıtay bir kararında dava konusu taşınmazın gerçekten kullanılıp kullanılmadığı konusunda bir araştırma yapmış ve kullanılmadığını tespit etmiştir. Bunun üzerine ilgili Yargıtay Dairesi, tapuda mesken şerhi olsa dahi söz konusu taşınmazın mesken olarak değerlendirilemeyeceğine hükmetmiştir. Burada da görüldüğü üzere, konut şerhi konulacak taşınmazın gerçekten ve sürekli olarak kullanılıyor olması gerekmektedir.
Mesken şerhi olmayan bir konutun satışı iptal edilebilir mi?
Kişi malik olsa dahi aile konutu olabilecek ev hakkında satış veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması iştirakçinin muvafakatine tabidir. Aile konutu şerhi tapu siciline tescil edilmemişse ne olur? İşte bu noktada, işlemin üçüncü tarafının haklarının korunup korunmayacağı sorusu gündeme gelecektir. Bu sorun doktrinde de çok tartışmalı olabilir. Yargıtay’ın konuya ilişkin görüşü zaman içinde değişmiştir. Bu konuda bilgili bir gayrimenkul avukatından tavsiye almak faydalı olabilir.
Doktrinde bazı yazarlar, tapuda mesken şerhi bulunmaması halinde, ortağın muteber rızası olmaksızın 3. kişilere yapılan ürün satışlarının muteber olduğunu savunmaktadır. Gerekçeleri, işleme taraf olan üçüncü kişinin durumdan habersiz olduğu, bilemeyeceği ve bu nedenle iyi niyetinin korunması gerektiğidir.
Doktrindeki bazı yazarlar da böyle bir satışın büyük olasılıkla geçersiz olacağını savunmaktadır. Bu yazarların gerekçesi, düzenlemenin iyi niyetin her ihtimalde korunacağını açıkça belirtmemesidir. Bununla birlikte, bir diğer gerekçe de yasa koyucunun bu metni barınma hakkını korumak amacıyla kaleme almış olmasıdır. Barınma hakkı, İnşaat tarafından anında korunan temel bir haktır. Dolayısıyla, temel hakkın güvenliği, üçüncü kişilerin iyi niyetinin güvenliğinden daha önceliklidir. Aksi bir değerlendirme durumunda, maddenin ruhu da ihlal edilmiş olabilir.
Yargıtay daha önceki kararlarında, satış işlemine taraf olan üçüncü kişinin iyi niyetini korumayı ve tapuda mesken şerhi bulunmaması halinde tasarruf işlemini geçerli kılmayı tercih etmiştir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2006 tarihli bir çağrısında bu durum açıkça görülmektedir. Bu stratejide, üçüncü kişinin iyi niyetle fiili haklar elde etmesi korunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015 tarihli bir kararında görüşünü değiştirmiştir. Sonuç olarak, mevcut duruma bakacak olursak, Yargıtay, konutun sahibi olan hissedarla işlem yapan üçüncü kişinin iyi niyetinin, konut şerh edilmemiş olsa bile büyük olasılıkla korunacağına hükmetmiştir. Görüldüğü üzere Yargıtay, konutun güvenliği için tapuya şerh konulmasını şart koşmamaktadır. Eğer ilgili taşınmaz gerçekten konut ise, yönetmelik uyarınca emsal güvencesi altındadır. Farklı bir ifadeyle, aile konutunun iştirakçinin rızası dışında satışa çıkarılması durumunda, iştirakçi tapu iptal davası açarak satışın iptalini sağlayabilecektir.
Aile Konutu Şerhi Satışa Engel midir?
Taşınmazın tapu kaydında mesken şerhinin bulunması satışa engel değildir. Ancak bu durumda taşınmazı satın alan kişinin taşınmazın konut olarak kullanıldığını bildiği kabul edilir. İştirakçinin rızası dışında böyle bir satış yapılması halinde, rızası olmayan iştirakçi dava açarak tapunun iptalini sağlayabilecektir.
Aile Konutu Haczedilebilir mi?
Hakkınızda icra takibi başlatılmışsa ve bedel seçimine itiraz etmemişseniz, devam eden bu icra son halini alır. Sonrasında zilyetliğiniz altında bulunan evler büyük olasılıkla haczedilecektir. Ancak tüm bu evlerden biri aile konutu ise durum değişecek mi? TMK’nın 194. Maddesi. TMK’nın 194. Maddesi tarafından korunan konut tesisi mutlak dokunulmazlık anlamına gelmez ve üçüncü kişilerin haklarının öncelikli olduğu durumlar ortaya çıkabilir. 194. zorluk, mülkü elinde bulunduran ortak tarafından gönüllü geçiş durumlarında ortaya çıkacaktır. Haciz, gönülsüz bir geçiştir. Sonuç olarak, bu metin içeriği aile konutuna el konulmasını durdurmaz.
Nitekim Yargıtay’ın kararları da bu yönde. Burada karşı tarafı eleştirmek mümkün değil. Borç şahsidir ve mal borçluya aittir. İcra ve İflas Yönetmeliği’nin 82. maddesinde haczedilemeyecek mal ve haklar sayılmıştır. Aile konutu buraya dahil değildir. Tam tersine, borçlunun durumunu ortaya koyan borçlunun evi, haczedilemeyecek birçok araç arasında listelenmiştir. Haczedilecek ev, her aile konutu ve bu nitelikte de olabilir. Bu durumda, o ev haczedilemez. Bununla birlikte, bu bir aile konutunun bir sonucu değildir ve yalnızca borçlu bunu toplu olarak beyan edebilir.
Aile konutunun haczedilmesi durumunda, borçlunun ortağı haczedilemeyeceğine dair bir eleştiri sunabilir; ayrıca Anayasa Mahkemesi tarafından değerlendirmeye tabi tutulmuştur. Mağdur ortağın dava açması gerekiyordu, ancak dava açma ehliyetinin olmaması nedeniyle davası usulden reddedildi. Bunun üzerine vatandaş Anayasa Mahkemesi’ne özel bir başvuru yapmıştır. Anayasa Mahkemesi yaptığı incelemede, borçlunun eşi tarafından açılan davanın dava açma ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmesinin aile hayatına saygı hakkının ihlali olduğuna karar verdi.
Müşterek mülkiyette konut şerhi konulabilir mi?
Eşler, müşterek mülkiyetteki bir konutu kişiselleştirebilirler. TMK’nın 223. maddesi, eşlerden birinin, diğer eşin rızası olmaksızın paylı mülkiyet altındaki bir konuttaki payını alamayacağını öngörmektedir. Bu durum yalnızca eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejimi varsa geçerli olacaktır. Bununla birlikte, TMK’nın konutu düzenleyen 194. maddesi birçok temel hüküm arasında düzenlenmiştir. Dolayısıyla, böyle bir sınırlama olmaksızın kullanılabilir.
Burada eşler, ilgili tapu sicil müdürlüğünden karşı tarafın ortak mülkiyetinin aile konutu olarak şerh edilmesini talep edebilirler. Bu aşamada, eşlerden birinin aile konutunu devredecek veya değiştirme tehdidinde bulunacak ruhsatlı bir işlem yapması halinde, aile konutu hükümleri karşı eş için de kullanılabilir. Bunun yanı sıra, TMK’nın 223. Maddesi, eşin rızasını gerektirmeyen işlemlerde de tamamlayıcı bir kullanım alanı bulabilir. Örneğin, ortaklığın sona ermesi durumunda, karşı ortak önalım hakkına sahip olabilir.
Aile konutu şerhi kaç yıl süreyle geçerlidir?
Kural olarak, tapuda taşınmaz mal üzerinde bulunan bir aile şerhi, evliliğin bir aşamasında meşru kalır. Dolayısıyla, bir konut şerhi belirli bir süre sonra etkisini kaybetmez. Şerhin etkisini kaybetmesi için evlilik birliğinin sona ermesi veya evlilik süresince belirli koşulların yerine getirilmesi gerekir. Nikahın boşanma, ölüm, gaiplik veya fesih ile sona ermesi halinde şerh etkisini kaybedecektir. Kısacası, şerhin etkin aralığı için sadece belirli bir zaman dilimini kabul etmek mümkün değildir.
Boşanmadan sonra aile konutuna ne olur?
Evlilik birliğinin sona ermesi ile birlikte konut üzerindeki şerhin de ortadan kalkacağından bahsetmiştik. Boşanma, evlilik birliğinin sona ermesinin pek çok örneğinden biri olabilir. Sonuç olarak, boşanma ile birlikte mülkün aile konutu olma özelliğini kaybedeceğini söyleyebiliriz. Söz konusu taşınmaz üzerinde zilyetlik hakkına sahip olan eş, kesinleşmiş mahkeme kararını ilgili tapu sicil müdürlüğüne sunarak şerhin kaldırılmasını tek taraflı olarak talep edebilir. Vefat halinde şerh mekanik olarak etkisini kaybedecektir.
Bunun yanı sıra, evliliğin iptali durumunda veya boşanma davası sırasında ne olacağının kontrol edilmesi de önemli olacaktır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yargılama sırasında olaylar şerhin kaldırılmasını talep etse bile şerh kaldırılmayacaktır. Çünkü boşanmaya mı yoksa evliliğin iptaline mi karar verileceği belirsizdir. Nihai alternatifin olayların mağduriyeti göz önünde bulundurularak yapılması ve kesinleşmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, telafisi zor veya mümkün olmayan yıkıcı durumların ortaya çıkmasına neden olabilir.
Konut Şerhini Ortadan Kaldırmanın Basit Stratejileri?
Evliliğin sona ermesi ile birlikte; evliliğin devamı sırasında belirli durumların varlığı halinde tapu sicilinden konut şerhinin kaldırılması mümkündür. Burada iki durumun varlığı halinde şerh kaldırılabilir. Bunlardan birincisi taşınmazın aile konutu olma özelliğini kaybetmesidir. Diğer durum ise örnek yeni bir konut edinilmesidir. Ancak bu durumların varlığı halinde tapu sicil memurunun tek başına konut şerhini kaldırması mümkün değildir.
Böyle bir iptal yapılacaksa, ortak malik ilgili tapu sicil müdürlüğünden şerhin kaldırılmasını anında talep edebilir. Ancak burada, malik ortağın mülk üzerindeki şerhin kaldırılmasına yönelik beyanını somut olarak göstermesi gerekmektedir. Bunun yanı sıra, şerh karşı ortağın talebi üzerine konulmuşsa, bu ortak da şerhin kaldırılmasını talep edebilir. Doktrinde bazı yazarların görüşüne göre, mahkeme kararı ile taşınmaz üzerine konulan şerhin yine mahkeme kararı ile kaldırılması gerekmektedir. Bununla birlikte, düzenlemenin böyle bir zorunluluk getirmediğinin bilinmesi gerekir.
