Faydalı mülkiyet, günlük hayatta her zaman duyduğumuz bir kavramdır. Ancak bu kavramın içeriği ve özellikleri hakkında hepimiz ne kadar bilgi sahibiyiz? İntifa hakkı bir tür irtifak hakkıdır. Belirli bir kişinin avantajı için kurulan ve o kişinin küresel bir varlığın değerinden tamamen yararlanmasına izin veren bir ayni haktır. Bu hak devredilebilir mi, tapuda ne anlama gelir, özellikleri nelerdir? Bu ve bunun gibi pek çok soruya elimizden geldiğince yanıt vermeye çalışacağız. İntifa hakkı ile ilgili bir anlaşmazlığınız olduğunda, uzman bir gayrimenkul avukatının yardımını aramanızı savunuyoruz.
İntifa hakkı ne anlama geliyor?
İntifa hakkını analiz etmeden önce, intifa hakkının ne anlama geldiğini kontrol edelim. Bu zaman dilimi Arapça kökenli olmasına rağmen; Türkçe’de yararlanma, faydalanma anlamına gelmektedir.
İntifa ve irtifak hakkı nedir?
İntifa hakkının bir tür irtifak hakkı olduğundan bahsetmiştik, peki irtifak hakkı nedir? İrtifak hakkını kısaca özetleyecek olursak; irtifak hakkı sahibinin mülkün gelirini veya kullanımını hak etmesini sağlayan çeşitli hakların nihai tanımına verilen unvan olduğunu söyleyebiliriz. İrtifak hakları, mülk sahibine belirli yükümlülükler getirir. Mal sahibi, mülk üzerindeki haklarının bir kısmının kısıtlanmasına katlanmalıdır. Bunun yanı sıra, mal sahibi, kısıtlanan hakların ayni hak sahibi tarafından kullanılmasına da tahammül etmelidir.
Ayni hakkın lehtarı mülkten aktif olarak yararlanacaksa, doğru bir yapıcı irtifakın varlığını bildiririz. Bununla birlikte, mal sahibinin yetkileri üzerinde bir sınırlama varsa, o zaman kabul edilebilir bir olumsuz irtifakın varlığından söz ederiz. İrtifak hakları, kapsamlarına göre ayni irtifaklar ve şahsi irtifaklar olarak ikiye ayrılır. Eğer en önde gelen bir taşınmaz varsa ve karşı tarafta gerçek veya onaylanmış belirli bir kişi bu taşınmaz üzerinde uygun bir hakka sahipse, kişisel bir irtifaktan söz ederiz. İki taşınmaz varsa ve bu taşınmazlardan her biri lehine bir irtifak hakkı kurulacaksa; ayni irtifaktan söz edilir.
İrtifak hakkı çeşitlerine bakacak olursak; intifa hakkı, sükna hakkı, üst yapı hakkı, faydalı kaynak hakkı ve tamamen farklı irtifak haklarından bahsedilecektir. Tamamen farklı irtifak hakları; geçit hakkı, görüşü engellememe hakkı ve benzerleridir. Bu makalede, makalemizin konusu olan intifa hakkına dikkat çekeceğiz.
Yönetmelikte intifa hakkı nedir?
Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkının kurulduğu iki özellik vardır. Bunlar; kuru mülkiyet ve intifa hakkıdır. İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar ve kesinleşmiş bir malvarlığı üzerinde kurulacaktır. Aksi düzenlenmedikçe, hak sahibine tam yararlanma yetkisi verir. Taşınmaz mal üzerinde intifa hakkı tesis edilecekse, bu işlem tapu siciline tescil yoluyla gerçekleştirilmelidir.
Yararlı mal sahibinin, uydurma konusu olan mülkü kişiselleştirmesine, idare etmesine, kullanmasına ve gelir elde etmesine izin verilir. İntifa hakkı sahibinin yükümlülüğü iki ayrıntıda özetlenir. Birincisi, intifa hakkı sahibinin bu yetkileri kullanırken ideal bir yönetici gibi özen gösterme yükümlülüğüdür. İkincisi ise intifa hakkı sahibinin, intifa süresi sona erdiğinde mülkü mal sahibine iade etmekle yükümlü olmasıdır.
Kuru Mülkiyet Nedir?
İntifa hakkı tesisi ile; mal sahibinin gelir hakkının büyük olasılıkla intifa hakkı sahibi lehine kısıtlanacağından bahsetmiştik. Bu hak ayrıca, intifaya konu olan bileşenin tüm parasal faydalarını da kapsar. Sonuç olarak; sadece kuru (çıplak) mülkiyet mal sahibine kalır. Farklı bir ifadeyle, mülkiyet hakkının konusu olan konunun yalnızca içsel değeri mal sahibinde kalır. Mal sahibi, mülkiyet hakkının konusu olan meseleden gelir elde etme hakkına sahip olmayacak, ancak yalnızca ondan kurtulma hakkına sahip olacaktır. Bu nedenle; intifa hakkının tesis edildiği parça üzerinde malike ait olmaya devam eden kısıtlı zilyetlik hakkı kuru zilyetlik olarak bilinir.
Yararlı Malik Kimdir?
Yararlı malikin kim olduğu sorusu, uygunluğun en iyi şekilde nasıl elde edildiğine bağlı olarak farklılık gösterecektir. Daha sonra, bu başlık altında, hak edinme türlerinden bahsederek faydalı mal sahibinin kim olduğu sorusunu yanıtlamaya çalışacağız. Hakların iktisabı, düzensiz iktisap türünde veya özel iktisap türünde de olabilir:
1) Hakkın Kuruluş Tarafından Kazanılması
Bir intifa hakkının edinilmesi, intifa hakkının ruhsatlı bir işlem yoluyla edinilmesi anlamına gelir. İntifa hakkı kurumu, intibakın konusuna bağlı olarak değişecektir. Bu bağlamda, özellikle borç doğurucu bir işlem ve tasarruf edici bir işlem olmak üzere iki aralık olması daha muhtemeldir. Borç doğuran işlem genellikle bir sözleşme ile tesis edilir. Bu sözleşme ivazlı veya ivazsız da olabilir. Bununla birlikte, tasarruf işlemi, bu sözleşmenin konusunu karakterize eden konuların türüne bağlı olarak, görünüşe göre değişiklik veya tescil ve diğerlerinin uygulanması yoluyla kurulacaktır.
Tam burada, faydalı mal sahibi, lehine tasarrufta bulunulan belirli kişi olacaktır. Mal sahibinin irade beyanı ile kendi lehine intifa hakkı tesis edebileceği tespit edilmelidir. Bunun amacı, intifa hakkının mirasçılara geçmesini sağlamak ve onlara bu haktan yararlanma ve kullanma imkanı sunmaktır.
2) İntifa hakkının kendiliğinden kazanılması
Bir diğer edinim türünün intifa hakkı edinimi olduğunu daha önce belirtmiştik. Burada, intifa hakkı büyük olasılıkla bir yönetmelik hükmünden kaynaklanan durumların ortaya çıkması üzerine elde edilecektir.
a) İzin Verilen İntifa Hakkı
Onaylanmış intifa hakkı için durumların istenmesi zorunlu değildir. Bir yönetmelik hükmünden derhal doğan intifa hakkı sorgulanacaktır. Yönetmelikten doğan intifa hakkının başlangıcını temsil eden durumları aşağıdaki gibi kaydedeceğiz: 1) Malın yerine ikame edilen tazminat, sigorta koruması ve kamulaştırma bedeli üzerinden intifa hakkının devam etmesi. (TMK Md. 798/2) Bozulan malın eski hâline getirilmesi hâlinde intifa hakkının yeniden doğması. (TTK Md. 798/3) Ödenmiş alacaklar üzerinde intifa hakkının devamı. (TMK Md. 821) 4) Eşlerden birinin ölümü hâlinde sağ kalan eş, belirli durumlarda belirli mallar üzerinde intifa hakkı kurulmasını isteyebilir. (TMK Md. 240, 652) Burada, düzenlemeden lehine uygunluk doğan kişiler intifa hakkına sahip olabilirler.
b) Zamanaşımı ile iktisap
Zilyetliğin kazanılması zamanaşımı yoluyla da gerçekleşebilir. TMK’nın 795. maddesinin 2. fıkrası, intifa hakkının kazanılmasında ve tescilinde, öngörülen farklı haller dışında, zilyetliğe ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtmektedir. Buna göre, intifa hakkının zamanaşımı ile kazanılmasında taşınırlar için TMK’nın 777. maddesi, taşınmazlar için ise TMK’nın 712, 713. maddeleri uygulama alanı bulacaktır. Anılan maddeler uyarınca; taşınmazı 5 yıl süreyle, inançlı, çekişmesiz ve aralıksız olarak zilyetliğinde bulunduran kişi, artık zamanaşımı yoluyla intifa hakkına sahip olacaktır.
Taşınmaz mallar üzerindeki hakların kazanılması olağanüstü ve olağanüstü zamanaşımı ile mümkündür. Düzensiz zamanaşımı süresi Sanat Eseri altında düzenlenmiştir. 712. Buna göre, tapuda yolsuz olarak tescil edilmiş olan intifa hakkının, intifa hakkı sahibi tarafından 10 yıl süreyle ihtilafsız, sürekli, dinen ve iyiniyetle zilyetliğinde bulundurulması gerekmektedir. Sanat eseri kapsamında olağanüstü zamanaşımı öngörülmüştür. 713. Buna göre, taşınmaz mal tapuda kayıtlı olmamalı, tapuda malik gösterilmemeli veya tapuda taşınmaz malın maliki olarak görünen kişi etkisiz veya gaip olmalıdır. Bu koşulların her birinin mevcut olması halinde, taşınmaz mal üzerindeki intifa hakkı, taşınmaz malın 20 yıl boyunca tartışmasız ve kesintisiz zilyetliği yoluyla olağanüstü zamanaşımı ile elde edilecektir.
İntifa Hakkı Tapu Siciline Nasıl Kaydedilir?
Taşınmazlar üzerinde tesis edilen intifa hakkının fiili bir hak olarak var olabilmesi için, bu hakkın ilgili tapu sicil müdürlüğü tarafından tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Bu işlemin görevli memurlar tarafından yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi halde resmi evrakta sahtecilik suçu gündeme gelebilir.
Bunun dışında; bazı durumlarda, uygunluk tescilden önce ortaya çıkabilir ve kısmen de ileri sürülebilir. Bu durumlar, miras, mahkeme seçimi, icra, işgal, kamulaştırma ve diğerlerine karşılık gelen kurallarda düzenlenen durumlardır. Bu gibi durumlarda, TMK Madde 795/3, bu hakkın, tapuya tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürüleceğini belirtmektedir. Bu hakkın herkese karşı ileri sürülebilmesi yine de tapuya tescil ile mümkün olacaktır. Herhangi bir taşınmaz üzerinde tesis edilen intifa hakkı, işleme konu taşınmazın eklentilerini ve bütünleyici unsurlarını da kapsayacaktır.
Faydalı Malikin Hakları Nelerdir?
Bu hakları nesnelere kaydetmek istiyoruz:
- Kesin malik, bir e-kitabın malikle aynı yöntemle saklanmasını talep edebilir (TTK m. 811). Söz konusu e-kitabın muhafaza edilmesi, iade yoluyla ortaya çıkacak ihtilafları sona erdirecektir.
- Tasarruf yetkisinin yanı sıra, hak sahibinin kullanım konusunda da geniş bir yetkisi vardır. Mal sahibi, söz konusu mülkü kişiselleştirme, idare etme, kullanma ve ondan yararlanma yetkisine kesinlikle sahiptir. (TCK Md. 803) Bu yetki ayrıca özen yükümlülüğü de getirir. Mala zarar verme suçu, malikin malı kısmen veya tamamen yıkması, tahrip etmesi, yok etmesi, bozması, kullanılamaz hale getirmesi halinde de gündeme gelebilir.
- Hak sahibi, söz konusu mülkün saf ve medeni meyvelerini elde edebilir (TCK m. 685)
- Ayırt edici bileşenin ayrılmaz parçaları, ayırt edici bileşenden ayrılır ayrılmaz intifa hakkı sahibinin mülkiyetine geçer. İntifa süresi boyunca olgunlaşan saf eşyalar intifa hakkı sahibine aittir ve bunların ayırt edici bileşenden ayrılmasını talep etme hakkı kabul edilir. (TMK Md. 804) İntifa hakkı sahibi bu hakkını malik, yarı malik ve malikin haciz koydurduğu tahsilatçılarla birlikte herkese karşı kullanabilir.
İntifa hakkı devredilebilir mi?
Kural olarak, bu hak devredilemez ve mirasçılara geçmez. Sonuç olarak, miras paylaşımına konu olamaz. Bununla birlikte, bu hakkın belirli bir kişi tarafından kullanılması zorunlu değildir. TMK’nın 806. Maddesi uyarınca, donanım devredilemezken, donanımın eğitimi devredilecektir. Bu metnin kapsamı dışında kalan istisnalar vardır. Armatürün kişiye sıkıca bağlandığı durumlarda, trenin değiştirilmesi mümkün olmayacaktır. Hangi koşulların bu kapsama girdiği sorusu tamamen takdire bağlıdır. Hatta doğası, bilgiye ve kurulan bağlantıya bağlı olarak farklılık gösterebilir. Bunu takiben, kişiye sıkı sıkıya bağlanma, genellikle uyumun irade veya düzenleme ile elde edildiği yere atıfta bulunulur.
Kullanım hakkının devri ayrıca ivazlı veya ivazsız olabilir. Bir satış, kazanç veya kira anlaşması yoluyla ivazlı olarak devredilebilir. Hatta bir ipotek veya bağış anlaşması yoluyla karşılıksız olarak da devredilebilir. Geçiş ayrıca belirli bir zaman dilimi için veya intifa hakkının bir aşamasında şarta bağlı olabilir. Kullanımı değiştirme olanağı, intifa hakkının, intifa hakkı sahibinin mülkü yönetme enerjisinin bir alt delegasyonu olarak ortaya çıktığı gerçeğinden kaynaklanmaktadır.
İntifa hakkını değiştirmeye yönelik anlaşmanın geçerliliği herhangi bir türde konu değildir. Sonuç olarak, tapu siciline tescili zorunlu değildir. Bu kullanım değişikliğinin, intifa hakkı sahibi ile lehine değişiklik yapılan üçüncü kişi arasında cezai yaptırımları olabilir. Mal sahibine bu konuda herhangi bir hak veya yükümlülük getirmez.
Kullanım Hakkı Satışa Engel midir?
Bu sorunu, takipte en sık karşılaştığımız konu olduğu için taşınmaz mallar açısından ele alacağız. İntifa hakkına sahip bir taşınmazın satışı önemli ölçüde mümkündür. Bununla birlikte, bu aşamada zorunlu faktörler vardır. Örneğin, satış sonucunda malik değişecek, ancak yeni malik, intifa hakkı sahibi izin vermedikçe bu taşınmazdan yararlanamayacak ve kullanamayacaktır. Bu yeni malik için hukuka aykırı olsa da, bunun için yetkili bir gerekçe olabilir. Sonuç olarak, taşınmazın yeni maliki, taşınmazı satın almadan önce tapu sicilinden söz konusu taşınmaz üzerinde bir intifa hakkı tesis edildiğini görebilir. Bu metodolojide, yeni malikin taşınmazın bu durumunu algılaması ve buna razı olması gerekir.
Ayrıca, intifa hakkının tapu siciline kaydedilmediği durumlar da olabilir. Bu durumda, yeni malik taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip olmayabilir. Bu gibi durumlarda, intifa hakkı sahibi, uğradığı zararları telafi edebilmek için önceki malike karşı dava açma hakkını saklı tutar.
İntifa hakkından çıkarılma nedir?
İntifa hakkından çıkarılma, şüphesiz haksız işgal tazminatı davasının birçok durumundan biridir. Dava açılmadan önce, davalıya durumun bir keşif ile bildirilmesi gerekir. Haksız işgalin varlığına ilişkin bu bildirim, işgalden men olarak bilinir. Farklı bir ifadeyle, taşınmazdan gerçekten yararlanan kişiye, o taşınmazdan yararlanma isteğinin bildirildiği durumdur. Bu konuda detaylı bilgi için Ecrimisil Nedir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz
Kazanç sağlama hakkı ne zaman sona erer?
Bu hakkın sona ermesi 6 durumda gerçekleşebilir:
1) Uygunluk Konusunun Ortadan Kalkması: Ecrimisil, ecrimisil konusunun ortadan kalkması ve yok olmasıyla sona erecektir. Malın hangi taktikle ortadan kalkacağı zorunlu değildir. Malın sadece bir kısmı yok olursa; kalan uygun yarısı için devam etmelidir. Mülkiyet konusu taşınmaz ise, tapuda herhangi bir terkin olmaksızın mülkiyetin varlığı sona erecektir. Tapu senedindeki terkin, büyük olasılıkla açıklayıcı olacaktır.
2) Kişiliğin Sona Ermesi, Ölmesi veya Feshed ilmesi: Mülkiyetin elde tutulması için ayrıca belirli bir süre öngörülebilir. Bu sürenin sona ermesi üzerine mülkün varlığı sona erecektir. Herhangi bir zaman aralığı öngörülmemişse, saf kişiler için en fazla ömür boyu ve saf kişiler için en fazla 100 yıl sürer.
3) Mahkeme Seçimi İntifa hakkının terk edilmesini gerektiren bir durum olmasına rağmen, borçlu bu yükümlülüğü yerine getirmeyebilir. Böyle bir durumda, mal sahibi mahkemeye başvurabilir ve uydurmanın iptalini talep edebilir. Nihai karar, mahkeme heyetinin bu konudaki tercihi ile sona erer.
4) Feragat ve Terk : Kesin hak sahibi, tek taraflı iradesi ile bu hakkı her zaman sona erdirebilir. Taşınırlarda; sevk zorunluluğu ve malın malike teslimi ile sona erer. Taşınmazlarda ise; ilgili tapu sicil müdürlüğüne terkin talebinde bulunulması ve akabinde tescil ile sona erer.
5) Kamulaştırmailetoplu taşıma kesinlikle sona erdirilir. Bununla birlikte, intifa hakkı mal sahibine ödenen kamulaştırma bedeli üzerinden devam eder. Kamulaştırmanın terk edilmesi durumunda, taşınmaz malın mal sahibine geri dönmesi halinde, bu taşınmaz mal üzerinde intifa hakkı yeniden tesis edilir.
6) Cebri İcra İntifa hakkı ile kayıtlı bir taşınmaz üzerinde bu haktan önce gelen bir rehin hakkı varsa ve taşınmaz icra yoluyla satın alınıp paraya çevrilmişse; sınırlı ayni haklardaki sıraya göre terkin istenebilir.
İntifa hakkı nasıl sona erdirilir?
Şimdi intifa hakkının sona ermesine ilişkin nedenlerden bahsettik, ancak intifa konusu bir taşınmaz ise ne olacak? Bu durumda, tapu senedinde intifa hakkının terk edilmesi gerekir. Terk işlemi büyük olasılıkla taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu sicil müdürlüğünde gerçekleştirilecektir. Mülkiyetin terki de bedelli veya bedelsiz olabilir. Bedelli terk durumunda; ödenecek bedelin binde 20’sinin tapu harcı olarak yatırılması gerekmektedir. İvazsız terk halinde ise taşınmazın gerçek emlak beyan değeri üzerinden binde 68,31 oranında tapu harcının malik tarafından ödenmesi gerekmektedir. Bunun dışında, uygun malikin ölümü nedeniyle uygun mirasçıları lehine bu haktan feragat etmesi halinde, ayrıca tapu harcı ödenmesine gerek yoktur. Bu durumda, her yıl güncel olan tapu harcının vergi dairesine yatırılması yeterli olacaktır.
İptal işlemi için öncelikle ilgili tapu sicil müdürlüğüne başvurmanız gerekmektedir. İşlemler Web Tapu sistemi üzerinden yapılmaktadır. İstenen evrakların yardımcı program aracılığıyla sisteme yüklenmesi gerekir. Daha sonra size bir randevu tarihi verilecek ve büyük olasılıkla ödemeniz gereken harç miktarı söylenecektir. Daha sonra harçları ödemeniz ve imza için randevu saatinde ilgili tapu sicil müdürlüğünde hazır bulunmanız gerekecektir. İmza sürecini takiben, takastan vazgeçme işlemi büyük olasılıkla işlemin tapu siciline tescili ile tescil edilecektir.
Yerleşim Uygunluğu Nedir?
Bir başka tanım da ikametgahın uydurulmasıdır. Doğası gereği intifa hakkı ile karıştırılabilecek bir irtifaktır. Muhtemelen sadece taşınmaz mallar üzerinde kurulabilir. Taşınmazın karakteri bile konut olmak zorundadır. Uygunluğun tesis edilmesi için ikamet için uygun olması önemli olacaktır. Daha sonra, örneğin, bir öz disiplin üzerinde bir kullanım hakkı oluşturulamaz. Bunun yanı sıra, işyerleri de yerleşim için uygun yerler değildir.
Bu hak devredilemediği için, hak sahibinin yaşam süresi ile sınırlıdır. Bunun yanı sıra, bu hakkın kurumu bir kira sözleşmesine benzetilir. Aralarındaki en güçlü fark, kullanım hakkının ayni bir hak olması nedeniyle, herhangi bir ek harekete gerek kalmadan üçüncü olaylara karşı ileri sürülebilmesidir.
İntifa Hakkı ile Konut Hakkı Arasındaki Farklar
Nelerdir?
- Mutlak ikametgahın uygunluğu yalnızca saf bireyler lehine tesis edilebilir. Bununla birlikte, intifa hakları her bir saf ve yetkili kişi lehine de kurulabilir.
- İkametgah hakkı yalnızca taşınmaz mallar üzerinde tesis edilebilir.
- İntifa hakkı ise yine taşınmaz mallar, taşınır mallar ve haklar üzerinde kurulacaktır.
- Her durumda, ikametgahın uygunluğu tapu siciline kaydedilmelidir. İntifa hakkı durumunda, bu yükümlülük yalnızca taşınmaz mallar için geçerli olabilir. Taşınırlar ve haklar için durum böyle değildir.
- İkametgah uydurma, yalnızca uydurma sahibine kullanım yetkisi verir. Bununla birlikte, intifa hakkı, intifa hakkı sahibine kullanma, kar etme ve idare etme yetkisi verir.
- İntifa hakkı, kullanım hakkı endişeli olduğu sürece devredilebilir. Tam tersine, ikametgah hakkı hiçbir durumda devredilemez. Mutlak yararlanma hakkı yalnızca yerleşim hakkı sahibine aittir.
Şimdi intifa hakkı ile ilgili soruları yanıtlamaya çalıştık.
Ayrıca, aile şerhi hakkında olan yazımızı da okuyabilirsiniz.
