İpotek, bir hediyeyi veya gelecekteki bir beyanı güvence altına almak için rehin verilen taşınmaz bir mülktür. Taşınmaz mal üzerinde rehin hakkının güvence altına alınmasına ilişkin ilk düzenleme Roma hukukunda yer almıştır. Bir alacağın varlığı, rehin verenin mülke sahip olması ve olayların rızası ile kurulan rehin hakkı, toplumun mevcut yapısına uyacak şekilde gelişmiştir. Önceleri bu, sahibine zilyetlik gibi haklar veren özel bir mülkiyet hakkıydı. Ancak şu anda, taşınmaz mal rehni, alacaklının rehinli malların paraya çevrilmesi yoluyla alacağını tahsil etmesini sağlayan gerçek bir yetkili hak haline gelmiştir.

Aşağıda, ipotek konusunda sürekli sorulan sorulara ilişkin bazı çözümler yer almaktadır.

İpotek nedir?

İpotek, bir borcun ödenene kadar bedelinin teminatı olarak tapu sicilinde alacaklı lehine bir belgenin tescil edilmesidir. Özellikle borç ve iş ilişkilerinin yoğun olduğu ve büyük meblağların söz konusu olduğu yetkili bir bağlamda, alacaklının alacaklarını güvence altına alma hakkı esastır. Bir tür gayrimenkul rehni olan ipotek, alacaklıya alacaklarını güvence altına alma hakkı sağlar.

İpotek nedir?

Taşınmaz mallar üzerinde üç tür rehin vardır: ipotek, senet ve ipotekli borç senedi. Bunların çeşitliliği yasaklanmıştır. Bu makalede, sadece ipotekleri tartışacağız ve gerçek mülk rehinlerini tartıştıktan sonra ipoteklerle ilgili ayrıntıları sunacağız. İpotek kullanımı sayesinde alacaklı, borçlunun ödeme yapamaması durumunda mülkü cebri satış yoluyla terfi ettirerek alacağını elde edebilir. İpotek, nakit olarak ölçülebilen her türlü alacağı güvence altına almak için kullanılabilir. İpotek, bir şeyi yapma veya yapmama yükümlülüğünü de içerebilir. Alacak, mevcut bir alacak veya yakın gelecekte gerçekleşmesi muhtemel bir alacak da olabilir. Teminat miktarı, alacağın mevcut bir alacak veya gerçekleşmesi muhtemel bir alacak olup olmadığına bakılmaksızın Türk Lirası cinsinden belirtilir. Taşınmaz mallar da kıymetli evraktan doğan borçlar için rehnedilebilir. Gayrimenkul rehninin sahibi ile borçlunun esasen aynı kişi olması gerekmez. Başka bir kişinin borcunu ödemek için gayrimenkul rehni verebilirsiniz.

Bir ipoteğin özellikleri nelerdir?

  • Özel bir alacağın güvence altına alınması için kullanılabilecek bir uygunluktur. Bu bağlamda, asıl alacağın bir tamamlayıcısıdır. İpotek ve alacak tek bir işlemle birbirine bağlanır. Ayrıca, ipotek veya ipoteğin varlığı benzersiz alacağa bağlıdır. İpotek feshedilse bile tek alacağın varlığı sona ermez. Tek alacak sona erdiğinde, ipotek tapu sicilinden mekanik olarak terkin edilmeyecektir. Tahsilatçılar iptal talebinde bulunmalı veya mahkeme kararı almalıdır. İpoteğin tek alacak olmadan tescil edilmesi yönetmeliğe aykırıdır. İpotek ve alacak bağımsız olarak devredilemez.
  • Ana borçtan şahsen sorumlu olan bir kişi, taşınmazını rehin vermek zorunda olmayacaktır. Alacaklıya karşı şahsen sorumlu olan kişi ile alacaklıya karşı malları ile birlikte sorumlu olan kişinin tamamen farklı olması muhtemeldir. Alacaklı, borçlunun borcunu ödememesi halinde ipoteğin haczi için başvurabilir. Başka bir durumda, borçlunun özel yasal sorumluluğu, fasıl veya haciz başvurusunda bulunmak için kullanılamaz. Borçlunun ödeme yapmaması durumunda, mal sahibi şahsen sorumlu olmasa bile mülkün haczini durdurabilir. Bu durumda, mülk sahibi alacaklının halefi haline gelir. İpotekler ortadan kalkmaz ancak askıya alınır. Asıl borçlu borcunu ödedikten sonra alacağını alma hakkına sahip olan taşınmaz maliki, taşınmazı başka bir kişiye devrederse, taşınmaz üzerindeki ipotek devam eder.
  • İpotekli bir taşınmazın yeni maliki taşınmazın zilyetliğini alır ve taşınmaz üzerindeki hakkı muhafaza eder. Taşınmaz devredilse dahi tek borçlu taşınmazdan sorumlu olmaya devam eder. İpotekli taşınmazın el değiştirmesi ile taşınmaza ilişkin hukuki sorumluluk özel hukuki sorumluluktan ayrılmış olur.

İpotek lehtarının tanımı nedir?

Yetkili ifadelerde, lehtar terimi, bir nakit emri veya sigorta teminatı ile karşılaştırılabilir bir kıymetli evrakta yer alan bir belge veya yetkili ilişkiden yararlanma hakkına sahip olan kişiyi ifade eder. Tapu üzerinde ipotek tesis edilmesi halinde lehtar, taşınmazın rehninden yararlanan ve alacağı teminat altına alınan kişidir.

İpotek lehtarı kim?

İpoteğin lehdarı, alacağın elde edilmesi için kurulan taşınmaz rehni ilişkisi içerisinde alacaklı da olabilir. Bu bağlamda ipoteğin lehdarı, rehni gereği gibi kullanabilen ve alacağını takip yoluyla güvence altına alabilen alacaklıdır.

İpotek nasıl tesis edilir?

İki temel ipotek türü vardır: kayıtlı ve kayıtsız. Bu ikiye ayrılır:

  • Mal sahibi ile tek borç alacaklısı arasında bir sözleşme imzalanabilir. Basit bir sözleşme değil, resmi tipte bir sözleşme kullanılmalıdır. İpoteğin özelliklerini değiştirecek veya kötüleştirecek tüm işlemler aynı resmi gerekliliklere tabidir. Tapu sicil müdürlüğü bu sözleşmeye ilişkin resmi senedi sorun edecektir.
  • Yönetmelik, olayların rızası olmadan belirlemek için kullanılabilir. Bu durumda, taşınmaz malın ipoteği, olaylar arasında uzlaşma gerekmeksizin tapu siciline tescil edilir. İpotekten yararlanacak olan taraf, bu hakkın tapuya tescilini talep etme hakkına sahiptir. Yasal düzenlemelerdeki özel hükümler, malikin veya üstün hak sahibinin, yapının malikinin, paylı mülkiyetteki hissedarların, mirasçıların, kat mülkiyeti sahiplerinin ve farklı kişilerin alacaklarını güvence altına almak için tek taraflı ipotek belirlemelerine olanak tanır.
  • Taşınmaz varlık üzerinde ipotek tesis etme hakkına sahip olan alacaklı, malik rıza göstermeyi reddetse veya bir anlaşmaya varmamış olsalar bile mahkemeden harekete geçmesini isteyebilir. Senaryonun gerektirmesi halinde, mahkeme ayrıca ipoteğin kaldırılmasını da talep edebilir.

İpotek Uzlaşması nasıl kurulur?

Taşınmaz ipoteği durumunda, teminat altına alınan alacağın miktarı talep edilebilir. Teminat altına alınan alacağın miktarı düşünülüyorsa, bu bir anapara ipoteği olarak adlandırılır. Miktar bilinmiyorsa, daha yüksek kısıtlı ipotek olarak adlandırılır. Olaylar, sahip olmak istedikleri rehin ilişkisini özetlemek için bir sözleşme oluşturur. Bu sözleşmenin yasal olmasını sağlamak için, Tapu Sicil Müdürlüğü’nden önce imzalanması gerekir.

Örnek bir ipotek anlaşmasına neler dahildir?

Genellikle taşınmazın ait olduğu tapu sicil müdürlüğüne yapılan başvuru üzerine düzenlenen sözleşmede, alacaklı veya borçlunun bilgileri ile teminat altına alınacak kısım yer alır. Gerçek mülkiyet bilgileri sözleşmede yer alır ve imzalanır.

Tapu Sorgulamasının Nasıl Yapılacağını Öğrenin

Tapu sicil müdürlüğüne başvurarak ya da internet sağlayıcılarını kullanarak tapu ipoteği alabilirsiniz.

İpoteği nasıl kaldıracağınızı öğrenin?

İpoteğinizi aşağıdaki yöntemlerle feshedebilirsiniz:

  • Benzersiz beyanın herhangi bir nedenle feshi
  • Alacaklının alacağından feragat etmesi
  • Taşınır malların imhası
  • Mahkeme kararının belirlenmesi
  • Kamulaştırma
  • Belirli bir zaman diliminin sona ermesi ve belirli bir katastrofik olayın meydana gelmesi
  • İpotek, borçlu tarafından ifa edilmemesi durumunda da iptal edilecektir.

Genel olarak, bir alacaklı bir ipoteği yalnızca tek taraflı olarak talep ederse alabilir. Gerçek mülk sahibinin rızası da gerekli olmayabilir. İpotekler, zaman aşımı, taşınır malların tahrip edilmesi ve kamulaştırma gibi çeşitli nedenlerle iptal edilebilir. Alacaklı reddederse, mahkeme borcun iptaline karar verebilir.