Kat irtifakı, inşa edilecek veya edilmekte olan bir yapının tarafsız bileşenleri üzerinde kurulan ve kat irtifakına konu taşınmazın malikine veya maliklerine inşaatın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçilmesini talep etme hakkı veren bir irtifak hakkıdır. Bu hak ayrıca hissedarlara, kat mülkiyetine konu arsa üzerinde inşaat yapma ve inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçme yükümlülüğü getirmektedir.
Kat mülkiyeti irtifakı ile ilgili olarak sürekli sorulan sorulara verilen cevaplar aşağıda yer almaktadır.
Kat mülkiyeti irtifakı nedir?
Kat irtifakı, sınırlı ayni haklar kapsamındaki irtifak haklarından biridir. Fiili hak, kişiye bir şeyi kullanma, ondan yararlanma ve onu ortadan kaldırma yetkilerinin tümünü veren ve herkese karşı ileri sürülebilen bir hak anlamına gelir. Sınırlı ayni haklarda ise bu yetkilerden yalnızca birkaçı kullanılabilir. Birçok sınırlı hareket hakkından biri olan irtifaklar, mal sahibine bir nesneyi mükemmel bir şekilde kullanma, ondan gelir elde etme veya mal sahibinin bir nesne üzerinde hemen zilyetlik hazırlama potansiyelini yasaklama hakkı verir. Kat mülkiyeti irtifakı bu haklardan biridir; ancak, tamamen farklı irtifak haklarından farklı olarak, öncelikle kişiye veya mülke değil, arazi payına dayalı olarak kurulur. Dolayısıyla bu hak, arsa payından ayrı olarak devredilemez veya arsa hariç tutularak arsa üzerinde kısıtlı bir fiili hak tesis edilemez.
Kat mülkiyeti irtifakı nasıl kurulur?
Bir kat mülkiyeti irtifakı, onu kurmak isteyen kişi veya kişiler tarafından resmi bir tapu düzenlenerek ve tapu siciline tescil edilerek veya bir hissedarın paydan çıkarılmasıyla kurulabilir. İlk strateji, durumların gerekliliği tarafından oluşturulan bir sözleşmenin kayıt türüne girer. Diğer strateji, 5 veya daha fazla kişinin bir bina inşa etmek için bir arsa satın alması ve arsa sahiplerinin en az beşte dördünün bir kat mülkiyeti kurumu istemesi, ancak bu seçeneğe uyulmamasıdır. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi, seçime uymayan hissedarın hissesinin iptaline ve istemeleri halinde diğer hissedarların adına tesciline karar verir. Bu dava bir ayrılma davasıdır. Bu stratejide, resmi senetten sonra tescil inşa etme taktiği de benimsenebilir.
Kat İrtifakı Arazisi Üzerinde Kat İrtifakı Sahiplerinin İradesi ile Kat Mülkiyeti Kurulması Halleri Nelerdir?
Bir taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulabilmesi için öncelikle söz konusu taşınmazın tapu siciline kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Aksi halde arsa üzerinde kat irtifakı kurulamaz. Bu irtifakın arsa payına bağlı olarak kurulduğunu belirtmiştik. Akabinde kat irtifakı kurulabilmesi için arsa paylarının net bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Bu bağlamda, arsa payları bağımsız bölümlerin (örneğin konutların) yapı ve ölçülerine uygun olarak belirlenmemişse, her hak sahibi bu orantısızlığın giderilmesi için dava açabilir. Bu dava bir arsa payı düzeltme davasıdır. Bir diğer senaryo ise, sözleşmenin her bir tarafsız bölümünün ayrı ayrı ve diğerlerinden bağımsız olarak kullanılması gerektiğidir. Farklı bir ifadeyle, sık kullanılan alanlar ve eklentiler kat irtifakına konu olamaz. Bunun yanı sıra, inşaat olayı da gerçekleştirilmemelidir. Bu arada, binanızın tamamı taş ve tuğla gibi yığma malzemelerden yapılmalıdır.
Kat Mülkiyeti İrtifak Tapusu Almanın En İyi Yolu?
Kat mülkiyeti irtifakı kurmak için, tek gerçek malik veya ortak malikler tarafından bir talepte bulunulmalıdır. Bu talep ile birlikte yönetmelikte belirtilen evraklar da talebe eklenmelidir. Bu farklı evraklar sorumluluk ve yönetim planıdır. Bu, usulüne uygun olarak hazırlanan ve ev sahipleri tarafından imzalanan birincil gerçek mülkiyet misyonundan ve geliştirmeyle ilgili tamamen farklı gerekli görevlerin tümünden oluşur. Yönetim planının talep edilmesinin gerekçesi, kat mülkiyeti irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülme potansiyelidir. Bunu takiben, bu plan genellikle kat mülkiyetinin yönetim kurallarına ilişkin hükümleri içerir, ancak kat mülkiyeti irtifakının yönetimine ilişkin hükümler de düzenlenecektir. Kat mülkiyeti irtifakının yönetimi için zorunlu olmasa da, birçok hissedar arasından veya dışarıdan bir denetçi de atanabilir. Yönetim planı ayrıca tüm ev sahiplerinin imzalarını içermeli ve ana gayrimenkul üzerindeki çeşitli binalar için düzenlenmelidir. Talep, ekleri ile birlikte tapu sicil memuruna sunulur. Tapu memuru, adayların gerçek ev sahipleri olduğundan emin olursa, kat mülkiyeti irtifakı tesisi için bir sözleşme düzenleyecektir. Bu sözleşme resmi bir senet türünde düzenlenir. Tapu, tarafsız bölümler ve bölümlerin ev sahipleri, sık kullanım alanları, ekler, arsa payı oranları ve hissedarların birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri gibi hükümleri içerir. Bu senet daha sonra hissedarlar tarafından imzalanır. Son olarak, kat mülkiyeti irtifakı, tapu sicilinde kayıtlı ilgili taşınmaz mal kayıtlarının beyanlar hanesine tescil edilir.
Kat Malikinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Taşınmaz mal üzerinde bir arsa sahibi veya birkaç hissedar ev sahibi varsa, her hissedarın taşınmaz maldan payı oranında yararlanma ve payından istediği gibi kurtulma hakkı vardır ve zilyetliğin doğasında bulunan bu haklara zarar verilemez. Bunun yanı sıra, yukarıda da belirtildiği gibi, kat irtifakı sahibi her malik, kat mülkiyetine geçiş ile birlikte, binanın gelişiminin tamamlanmasını ve belirlenen süre içinde tamamlanmasını talep edebilir. Bir kez daha, her hak sahibi irtifak hakkının yönetimine katılma hakkına sahiptir. Hak olarak bahsettiğimiz sorunlar aynı zamanda hak sahipleri için yükümlülüklerdir. Her hak sahibi, geliştirmeyi zamanında bitirme ve tamamen farklı paydaşların haklarını kullanmalarını engellememe yükümlülüğü altındadır. Geliştirmenin tamamlanmasını kolaylaştırmak ve zamanı geldiğinde kat mülkiyetine geçmek için önlemler almakla yükümlüdür ve bu süreçte irtifakın sona ermesine ihmal yoluyla neden olursa, tamamen farklı hane sahiplerinin zararlarını tazmin etmelidir.
Kat Mülkiyeti İrtifakı ile Tapu Alışverişi Yapmanın Tehlikesi Nedir?
Kat irtifakı ile tapu alındıktan sonra, yüklenici verilen sorumluluğu ihlal ederek inşaatı tamamlayabilir. Akabinde, binanın yıkılması ve bina içindeki sık kullanılan alanların eksik inşa edilmesi gibi sorunlar ortaya çıkabilir. Bu durumda, irtifak hakkı ile tarafsız yarıyı devralan mal sahibi zararları karşılayabilir. İnşaatın tüm tarafsız bileşenler için misyona uygun olarak inşa edilmesini sağlamak ve iskanın alınmasını garanti etmek, hak sahiplerinin zarara uğramasını önleyecektir.
Kat Mülkiyeti İrtifakından Kat Mülkiyeti Sahipliğine Geçiş Süreci Nedir?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yasal düzenlemelerde iki farklı şekilde düzenlenmiştir. Bunlardan ilki resen kat mülkiyetine geçiştir. Belediyenin resmi tapu siciline ve iskan sorumluluğuna uygun olarak inşa edildiğinden emin olduğu binalar için iskan belgesi düzenlenir. Ana hatlarıyla belirtildiği gibi, yapı kullanma izni, altmış gün içinde en iyi şekilde tescil edildiği yer olan tapu siciline gönderilir ve kat mülkiyeti irtifakı resmi olarak kat mülkiyetine dönüştürülür. İkinci olarak, durumların talebi üzerine kat mülkiyeti mülkiyetine dönüştürülür. Kat irtifakının tapu sicilinde kat mülkiyetine dönüştürülmesi, resen veya arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden herhangi birinin talebi üzerine de gerçekleştirilebilir. Böylece, arsa veya arsa paylarının tapu sicili ile kat mülkiyeti sicili arasında, arsanın kat mülkiyetine dönüştürüldüğüne dair bir yazı ile bağlantı kurulur ve işlem kesinleşir.
Kat Mülkiyeti İrtifakı Tamamen Farklı Stratejilerle Feshedilebilir mi?
Yukarıda belirtilen gerekçe, kat mülkiyeti irtifakının sona erdirilmesi için nadir bir nedendir. Bunun dışında, bu irtifak her zaman vesileler tarafından gönüllü olarak feshedilebilir. Bunun için ilgililerin tapu sicil müdürlüğüne yazılı bir beyanla bu tutanağın sicilden silinmesini talep etmeleri yeterlidir. İradi sona erdirmenin yanı sıra, irtifakın mekanik olarak sona erdirilmesi de mümkündür. Kat irtifakı, bu hakka konu arazinin tamamen yok edilmesi, arazinin yok edilmemesi, ancak üzerine bina inşa edilememesi veya arazinin kamulaştırılması nedeniyle mekanik olarak sona erdirilir.
