Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı geliştirme sözleşmesi en yaygın 2 sözleşmedir ve anlaşmazlıkların ortaya çıktığı birçok alandan biridir. Sözleşmenin mevzuatla düzenlenmemesi ancak uygulama ile geliştirilmesi gerektiğinden, uyuşmazlıkların çözümü için Yargıtay içtihatlarına başvurulması çok önemlidir. Arsa sahibi ve yüklenici, stüdyo karşılığı geliştirme sözleşmesinin taraflarıdır. Stüdyo karşılığı geliştirme sözleşmesinde, arsa sahibinin arsanın bir kısmını veya tamamını yükleniciye devretmesi ve yüklenicinin inşa edilecek tarafsız bölümlerden birkaçını teslim etmesi öngörülmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yetkilendirilmiş Nitelik
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tipik bir sözleşme olmamalıdır. Stüdyo karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmelerini içerir. Bir gayrimenkul sözleşmesi veya gayrimenkul brüt satış vaadi sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını müteahhit olarak çalışan yükleniciye devretmesini veya devretmeyi taahhüt etmesini içerir. Gayrimenkul Brüt Satış Vaadi Sözleşmesi makalesi, bu sözleşme hakkında daha fazla veri içermektedir. Eser sözleşmesinin kapsamı, yüklenicinin devredilen arazi üzerinde sözleşmede kararlaştırılan durumlara uygun olarak düzenlemeler yapmasıdır. Bu karma sözleşme yapısı, stüdyolar karşılığında geliştirme sözleşmesinin bir sonucudur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Resmi Koşulları
Türk Borçlar Kanunu genellikle sözleşme özgürlüğünü kabul eder. Farklı bir ifadeyle, bir sözleşmenin meşru olabilmesi için her iki tarafın irade ve isteklerinin birbirine uygun olması gerekir. Yasa koyucu bazı durumlarda bu normal görüşten ayrılmıştır. Stüdyo karşılığı inşaat sözleşmeleri de Türk Borçlar Kanunu’nun genellikle kabul ettiğinden tamamen farklı şekil şartlarına tabidir.
Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, stüdyo karşılığı geliştirme sözleşmesinde arsa sahibinin borcu olan Arsa Payı’nın Yüklenici’ye geçişinin resmi şekilde yapılmasını zorunlu kılmaktadır. İlgili madde uyarınca, stüdyo karşılığı geliştirme sözleşmesinin geçiş işlemlerinin resmi olarak yapılması gerekmektedir. Bunun yanı sıra, sözleşmede yapılacak her türlü düzeltmenin de resmi olarak yapılması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi uyarınca, taşınmaz mal satış vaadi, ancak resmi şekilde yapıldığı takdirde geçerlidir. Resmi şekil şartını yerine getirmenin bir yolu olarak, kısmi bir sözleşme olan gerçek mülk brüt satış vaadi anlaşmasının noter tarafından düzenlenmesi gerekir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Cezai Şart Uygulaması
Türkiye’de borçlar mevzuatı cezai şartı düzenlemektedir. Alacaklı, borçluya baskı yapmak için cezai şart kullanabilir. Cezai şartın amacı, borçlunun kararlaştırılan edimi zamanında ve sözleşmeye uygun olarak yerine getirmemesi halinde alacaklının uğradığı zararın tazmin edilebilmesini sağlamaktır. Cezai şartın finansal ifadeler içermesi gerekmez. Önemli olan, kararlaştırılan verimliliğe finansal bir değer atfedilebilmesidir.
Cezai şart, yüklenicinin arsa değişimi karşılığında inşa etmeyi kabul ettiği arsa bölümlerini kararlaştırılan tarihte bitirememesi durumunda yüklenici olarak hareket eden yükleniciyi cezalandırmak ve alacaklıyı ulaşılabilir zararlardan korumak amacıyla stüdyo karşılığı geliştirme sözleşmelerine dahil edilir. Cezai şart, gecikilen her gün için belirli bir miktarın bedeli veya götürü bedel olarak da öngörülebilir.
Uygulamada üç tür cezai şart bulunmaktadır. Bunlardan ilki, isteğe bağlı olarak kullanılabilen cezai şarttır. Sözleşmede öngörülen başka herhangi bir durum haricinde, alacaklı bu durumda kararlaştırılan cezai şartın etkinliğini veya maliyetini talep edebilir.
İkinci tür cezai şart, verimlilik için ekstra bir durumdur. Genellikle geliştirme sözleşmelerinde daireler için bir tazminat olarak kullanılır. Belirtilen yer ve zamanda ifa edilmemesi durumunda, bir ceza kararlaştırılmışsa, benzersiz alacağın söylenmesi mümkündür.
Üçüncü durumda, borçlu sözleşmeden çekilebilir ve kararlaştırılan cezai şartı ödeyebilir. Borçlu olabilecek yüklenici, cezai şartı ödeyerek sözleşmeden çekilmeyi veya daireler için sözleşmeyi iptal etmeyi seçebilir. Borçlu yalnızca geliştirme sözleşmesini feshetme veya sözleşmeden çekilme yetkisine sahip olduğunu belirtmek ister.
Kat Mülkiyeti Sözleşmesinin Feshi
Fesih, potansiyel cezaları olan ve sözleşme bağlayıcılığını ortadan kaldıran yetkili bir kurumdur. Fesih geriye dönüktür ve taraflar fesih anından önce gerçekleştirdikleri tüm edimleri iade etmekle yükümlüdür. Bununla birlikte, fesih durumunda sözleşme ileriye dönük olarak feshedildiğinden, olayların iadeyi veya daha önceki performansları talep etmek için en iyisine ihtiyacı yoktur. Yukarıda tanımlanan varyasyonlara bakılmaksızın, “geriye dönük fesih” terimi günlük hayatta ve Yargıtay’ın stüdyo karşılığı geliştirme sözleşmesine ilişkin kararlarında kullanılmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu, sözleşmelerin arsa sahipleri tarafından feshedilmesine ilişkin tamamen farklı bölümler içermektedir. Arsa sahibinin sözleşmeyi teslim tarihinden önce feshetme hakkı üzerinde çalışarak başlayalım. Bu, geriye dönük feshin en iyisi olarak bilinir. Arsa sahibi, örneğin yüklenicinin kararlaştırılan tarihte işe başlamaması veya işe başlayıp geciktirmesi ya da arsa sahibine atfedilemeyecek bir amaç nedeniyle işin zamanında tamamlanamayacağının genellikle anlaşılması durumunda sözleşmeyi iptal edebilir. Arazi sahipleri, yüklenicinin eylemlerinden sorumlu olmadıklarında bile sözleşmeyi iptal edebilirler. Bunu doğru bir şekilde eğitmenin bir yolu olarak, arazi sahibi önce yükleniciyi bilgilendirmelidir.
Arsa sahibi, yüklenicinin herhangi bir kusurdan sorumlu olduğunu da beyan edebilir. Arsa sahibi, işin kusurlu olması halinde haklarını kullanabilir. Kusur, işten beklenen kârın elde edilmesini zorlaştıracak nitelikteyse veya sözleşmede kararlaştırılan hükümler ciddi şekilde ihlal edilmişse, arsa sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
İkinci uygun yöntem, kusurla orantılı olarak değerde bir indirim yapılmasıdır. Son olarak, yüklenici, kusuru kendisine ücretsiz olarak düzeltmesi için en iyisini eğitebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Fesih Türü ve Zamanaşımı
Arsa sahibi, tedarik tarihinden itibaren 5 yıllık bir aralık için en iyi iade hakkına (geriye dönük iptal) sahiptir. Bununla birlikte, yüklenicinin ağır ihmali durumunda, bu süre 20 yıla kadar uzar. Yasa koyucu ayıpların bildirimi için uygun bir gereklilik belirlemediğinden, normal bildirim ifadeleri kullanılır. Bu nedenle, arsa sahibinin herhangi bir iletişim yöntemini kullanarak yükleniciye ayıbı bildirmesi yeterlidir. En iyisi ayıp bildirimini noter aracılığıyla veya yazılı olarak yapmaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü
Temerrütten söz edebilmek için borcun vadesinin gelmiş olması, yani talep edilebilecek bir seviyede olması gerekir. Bir konut inşaatı geliştirme sözleşmesinde, talep edilebilirlik durumu, geliştirmenin sözleşme aralığının sonunda teslim edilebilir hale gelmesidir. Borcun muaccel olması durumu, yüklenicinin sözleşmede belirtilen aralık boyunca verimliliğini yerine getirememesi durumunda gerçekleşebilir. Yasa koyucu, arsa sahibine yükleniciyi sözleşmede öngörülen süreden daha önce temerrüde düşürme şansı vermiştir. Bununla birlikte, bu örnek koşulludur. Arsa sahibi, işin ilerleyişinden bu yükümlülüğün kararlaştırılan aralık boyunca yerine getirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde yükleniciyi temerrüde düşürebilir. Temerrüdün gerçekleşmesini sağlamak için, arsa sahibi ayrıca yükleniciye bir keşif vermelidir. Keşfin içeriğinden alacaklının verim talep ettiği ve verim için hazır olduğu anlaşılmalıdır.
Keşif, borçluya edimi yerine getirmesi için bir ay süre vermeli ve bu süre içinde edim talep etmelidir. Borçlu sözleşmeyi yerine getirmezse, temerrüt yine de gerçekleşecektir. Alacaklı, borçludan edimi yerine getirmesini ve gecikme için tazminat ödemesini talep edebilir. Alacaklı bu hakkı kullanmak istemezse, etkinlikten ve gecikme tazminatından feragat edebilir. Bunun yerine, alacaklı ifa etmemenin yol açtığı zarar için tazminat talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Alacaklı ayrıca sözleşmeyi feshetme hakkını da kullanabilir. Bu durumda, sözleşme potansiyel etki ile sona erdirilir. Alacaklı ayrıca fesih nedeniyle uğranılan zararlar için tazminat da talep edebilir. Bunlar isteğe bağlı olarak kullanılabilen haklar olduğundan, bunları aniden beyan edemezsiniz.
Kat Mülkiyeti Sözleşmesinin Feshi
Sözleşmeden dönme/fesih halleri dışında, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin ifa edilmesi veya ifa dışında farklı durumların ortaya çıkması halinde sona erecektir. Sözleşmenin ifa edilmemesi, yüklenicinin ölümü veya yetersizliğinden de kaynaklanabilir. İmkansızlık, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve borçlunun sorumlu tutulamayacağı imkansızlıklar olarak tanımlanmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yetkili Mahkeme
İlk derece hukuk mahkemeleri, konut geliştirme sözleşmelerinden kaynaklanan anlaşmazlıkları dinleme yetkisine sahiptir. Her bir olayın perakendeci olması halinde, uyuşmazlık ticari nitelikte olabileceğinden ilk derece ticaret mahkemeleri yetkilidir.
Yargıtay’ın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Kararları
Yargıtay (yirmi üçüncü H.D. 2016/5977 E. 2019/3492 Okay.) :
Mahkemece, beyan ve koruma ile tüm dosya kapsamına göre, davacıya ait taşınmazların kat mülkiyeti mevzuatı kapsamında kaldığı, binanın yıkılarak arsa haline geldiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bu bağlamda kat mülkiyeti mevzuat uyarınca rutin olarak sona ermiştir.
Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içeriğine, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
Temyize giden kişiden bir sonraki onaylama ücreti tahsil edilebilir. Temyiz eden, tebliğden itibaren 15 gün içinde seçimini uygun hale getirebilir.
Yargıtay (yirmi üçüncü H.D. 2016/7423 E. 2019/2400 Okay.) :
“Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı arsa payı karşılığı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
TMK’nın 692. maddesinde, aksine bir anlaşma olmadıkça, paylı mülkiyetin amacının, güvenliğinin veya anormal kullanımının değiştirilmesi için zorunlu olandan fazla imar işlerinin yapılabilmesi ve tamamının ortadan kaldırılabilmesi için bütün paydaşların rızasının gerektiği belirtilmiştir. Sözleşmeye konu taşınmazlar üzerinde yapılacak arsa payı karşılığı geliştirme sözleşmesinin her bir hissedar ve yüklenici açısından bağlayıcı olabilmesi için tüm hissedarların sözleşmeyi işaret etmesi veya “onaylaması” gerekmektedir.
Bu durumda, davacı arsa sahibi (davacı) ile davalı müteahhit kooperatifi (davalı kooperatif) arasındaki 14.07.1999 tarihli sözleşme, parselin tüm hissedarlarını kapsamadığı için geçersizdir. Geçersiz sözleşme uygulanamayacağından, taraflar birbirlerine verdikleri miktarı çoğunlukla TBK’nın 77. maddesine dayanan sebepsiz zenginleşme kurallarına dayanarak beyan edebilirler. Mahkeme, davacının sözleşme uyarınca davalı yükleniciye devrettiği hisselerin davacıya iadesine karar vermelidir. Eğer bu mümkün değilse, o zaman bu hisselerin değerinin arsa sahibine verilmesi gerekir.
