Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ve kullanılabilir bileşenleri üzerinde tarafsız mülkiyet haklarının kurumunu ifade eder. Bir yapıdaki konutlar, satış mağazaları, depolar gibi alanlar tarafsız bölümlerdir. Sanayileşmeye bağlı olarak kentleşmenin artmasıyla birlikte konut ihtiyacı da artmıştır. Bunun sonucunda, bir yapıda birkaç mal sahibi ortaya çıkmıştır. Büyüyen sosyal olayların yetkili yönetmelik altında düzenlenmesi gerekir. Bu nedenle ülkemizde kat mülkiyetini düzenleyen Kat Mülkiyeti Yönetmeliği 23/06/1965 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Kat mülkiyeti nedir?
Bir yapının birbirinden ayrılabilen ve aynı zamanda tek başına kullanılabilecek belirli bir miktara sahip olan bileşenleri kat mülkiyetine konu olabilir. Kat mülkiyeti sahipleri, Medeni Kanun tarafından sağlanan tüm hak ve yetkilere kendi bağımsız bölümleri üzerinde sahiptir. Bunun yanı sıra, tarafsız bölümün sahibi ayrıca arsa payına ve sık kullanılan alanlarda ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Her bağımsız bölüm, tescil işlemleri tamamlandıktan sonra tapu sicilinde ayrı bir sayfa açılarak taşınmaz mülkiyetine sahip olur. Bağımsız bölümler, tahsis edildikleri amaca uygun olduklarında kat mülkiyetine sahip olurlar. Yönetmelikte bağımsız bölümler; kat, dükkan, mağaza, depo, mesken, depo, işyeri olarak sıralanmıştır. Bu sayım sınırlayıcı bir sayım değildir. Önemli olan tek tek ve tahsis edildikleri amaca uygun olarak kullanılmaya elverişli olmalarıdır. Farklı bir ifadeyle, tahsis edildikleri en iyi yola yanıt olarak kendi kendine yeterli olabilecek alanlar tarafsız bölümlerdir. Ayrıca bilinmelidir ki, bir taşınmazın kat mülkiyetine konu olabilmesi için kesinlikle betonarme olması gerekmektedir. Kısmen beton, kısmen kazık veya tamamen kazık olan binalar üzerinde kat mülkiyeti tesis edilemez.
Tarafsız bölümlerin ekleri vardır. Eklentiler o bölüme tahsis edilmeli ve tarafsız bölümün dışında kalmalıdır. Su deposu, depo, kömürlük, yakıt veya su saati muhafazaları bağımsız bölüm eklentilerine örnek olarak verilebilir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin arsa payları vardır. Arsa payları ayrı ayrı zilyetliğe konu olmamalı, ancak sık zilyetliğe konu olmalıdır. Her bağımsız bölümün arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmazdaki oranı ile aynıdır. Tarafsız bölümün teklif edilmesi durumunda, eklentileri ve ilgili arsa payı zilyetlikle birlikte devredilir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ana yapı ile birlikte ele alınır. Ana yapı ve farklı eklentiler ana gayrimenkuldür. Kat mülkiyeti mülkiyetinde, kat malikleri arasında bir sözleşme olan bir yönetim planı vardır. Yönetim planı, yönetim türünü, kullanım amacını, yöneticilerin ve denetçilerin ücretlerini ve farklı noktaları düzenler. Kat mülkiyeti kurulduğunda, kat malikleri yönetim planını bir araya getirip imzalar ve tapu sicil müdürlüğüne teslim eder. Son olarak, kat mülkiyeti sahipleri, ortak mülkiyete konu olan ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptir.
Kat Mülkiyeti Edinmenin En İyi Yolu?
Kat mülkiyeti, resmi bir tapu, bir mahkeme kararı ve bir kat mülkiyeti irtifakı temelinde kurulabilir.
(1) Kat mülkiyetinin resmi senet ile kurulması: Kat mülkiyeti, kat maliklerinin veya paydaşların resmi bir sözleşme düzenlemesi ve bunu tapu siciline tescil ettirmesi ile kurulur. Düzenlenecek resmi sözleşme ile birlikte ibraz edilmesi gereken evraklar; yapının veya yapıların dış cepheleri, bağımsız bölümlerin ölçekleri, sık kullanılan yerleri ve eklentileri, bağımsız bölüm numaraları, bağımsız bölümlerin arsa payı oranları, mimari misyonu, yapı kullanma izin belgeleri ve yönetim planıdır. Bu evraklar eksiksiz olarak teslim edilirse, tapu memuru tarafından resmi bir tapu düzenlenmesi muhtemeldir. Ana gayrimenkulün tek bir sahibi varsa, talep üzerine resmi bir tapu ile ilgili herhangi bir zorunluluk yoktur.
(2) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulması iki durumda mümkündür: Bunlar; kat mülkiyetinin kurulmasını amaçlayan sözleşmelerin yapılması için açılan davalar ve ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu durumlarda, kat mülkiyeti tesisi için gerekli evraklar ile kat mülkiyeti tesisine uygun bir yapı varsa, mahkemeden kat mülkiyetinin tespiti de talep edilebilir.
(3) Son olarak, kat mülkiyeti zilyetliği öncelikle bir kat mülkiyeti irtifakına dayalı olarak tesis edilir. Kat mülkiyeti, KMK’da belirtilen durumlara karşılık olarak öncelikle yapı kullanma izin belgelerine dayalı olarak da tesis edilebilir. Kat irtifakı tapusuna sahip olan arsa sahipleri veya kişiler kat mülkiyeti kurulmasını talep edebilirler.
Kat Mülkiyeti Tapusu Nedir?
Tapu sicilinde tescil işlemi tamamlandıktan sonra, artık kat mülkiyeti tapusu olarak bilinir. Kat mülkiyeti tapusuna konu olan her bir bağımsız bölüm için kat mülkiyeti sicilinde ayrı bir web sayfası açılır. Kat mülkiyeti sicili de tıpkı tapu sicili gibi şüphesiz en baskın sicillerden biridir. Ana gayrimenkulün sınırlı ayni hakları ve beyanlar hanesinde yer alan bilgiler, bağımsız bölüme ayrılan sayfaya aktarılır. Bunun yanı sıra, ana gayrimenkulün kimlik ve parseli, ana gayrimenkulün bilgisi ile birlikte yazılır. Ana gayrimenkulün kısıtlı fiili hakları arsa payı oranında belirlenir ve tarafsız kısım tescil edilir. Böylece, tarafsız bölümün maliki bir kat mülkiyeti tapusuna sahip olur.
Kat Mülkiyeti Ev Sahipleri Kurulu nedir?
Bu kurul kat mülkiyeti ev sahiplerinden oluşur. Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlarla yönetilir. Ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin ortaya çıkan uyuşmazlıklar kat malikleri kurulu tarafından çözüme kavuşturulur. Yönetim kurulu, seçim yaparken mevzuatın gerekli hükümlerine ve yönetim planının esaslarına göre hareket eder. Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar, tüm kat malikleri ve onların halefleri, yöneticiler ve denetçiler için bağlayıcıdır. Yönetim kurulunun kararları yönetici tarafından yürütülür.
Yüksek Mahkeme Salonu Seçimi I
“Yapı ruhsatı alınmış ancak yapı kullanma izin belgesi alınmamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda , bütün maliklerin muvafakati alınmak ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına rastlayan yerler terk edilmek şartıyla Yapı Kayıt Bel gesi ile cins değişikliği ve katmülkiyetitesis edilebilir(3194 s.Ok. geçici md.16/5). Görüleceği üzere Yönetmelik, yapı kayıt belgelerini kat mülkiyeti tesisi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgeleri “ne alternatif olarak kabul etmekte ve aynı edimi yüklemektedir. Farklı bir ifadeyle, yapı kayıt belgesi sahibi, imara aykırı yapısını, imara uygun yapı yapan bir kişiden çok daha az harç ve vergi ödeyerek -hiçbir aykırılık yokmuş gibi- kat mülkiyetine dönüştürebilmekte, her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirebilmekte ve bir malikin bu taşınmaz üzerinde kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.”
(6. HD. 2021/521 E. 2021/1734 Ok.)
Yüksek Mahkeme Salonu Seçimi II
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 29 – “Kat malikleri kurulu, her yıl en geç yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde top lanır.(Ek cümle: 14/11/2007-5711 S.K./14. md.) Toplu yapılarda kurullar, en geç iki yılda bir yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir nedenin varlığı halinde, kat malikleri kurulu, denetçi veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin talebi üzerine ve toplantı için talep edilen tarihten en az on beş gün önce yapılacak bir adresten veya tüm kat malikleri tarafından imzalanacak taahhütlü bir mektupla, toplantı açıklamasının da bildirilmesi şartıyla herhangi bir zamanda toplanabilir. İlk adlandırma yapılırken, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantının yeri ve tarihi dahi belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz.”
Madde metninde belirtilen toplantılardan 15 gün önce isim bildirme ve her toplantı arasında yedi günlük bir süre bırakma zorunluluğu,kat maliklerinin yetkili oldukları Kat Malikleri Kurulu toplantısına katılımlarını kolaylaştırmak ve sağlamak amacıyla getirilmiş bir düzenlemedir.Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre; davacıya toplantı isim belgesi usulüne uygun olarak tebliğ edilmemiş olsa dahi, davacının toplantıya katılmış olması nedeniyle bu usulsüzlükten bahsederek toplantının iptalini talep edemeyeceği kabul edilmektedir.
(5TH HD 2021/1469 E. 2021/13201 Ok.)
