Kira değerleme işlemi benzeri görülmemiş bir işlemdir. Gayrimenkul ev sahipleri, kiracı ile bir kira sözleşmesi imzalayarak mülklerini kiralayabilirler. Kira kontratını artırma zamanı geldiğinde, kiracı, normal koşullar altında, kira kontratını en fazla TÜFE – ÜFE oranında artırabilecektir. Bu, yasalar tarafından belirlenen en iyi onaylanmış iyileştirme miktarıdır. Bu fiyat her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanmaktadır. Bununla birlikte, enflasyon ve faiz oranlarının kontrolsüz bir şekilde yükselebileceği bir zaman gelir. Arz-talep dengesizliği ve parasal unsurlara atfedilebilecek bu durum, gerçek emlak değerlerini beklenenden daha fazla artırabilir. Bunun sonucunda, kira değerinde izin verilen en yüksek artış yetersiz kalabilir. Bu durumda, yasa koyucu, belirli koşullar altında bir kira değerlendirme hareketi yürütme yetkisi vermiştir. Böylece, kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği değere göre düzenlenmesi amaçlanmaktadır. Bu davayı açmayı düşünüyorsanız,“Dava nasıl açılır?” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz. Bu kira analizi davası, bu metinsel içeriğin konusu olacaktır.
Kira Davasının Amacı Nedir?
Aslında kiralananın tahsili davası ile kiralananın tahsili davası aynı şeydir. Doktrinde tam adı kiralananın tahsili davası olan dava türü daha çok kiralananın tahsili davası olarak tanınmakta ve kabul görmektedir. Kiralananın tahsili davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenleme alanı bulmuştur.
Kira sözleşmesinin feshi davası yalnızca konut ve çatılı ofis kiralamaları için açılabilir. Daha sonra, her bir taşınır ve taşınmaz kira için kullanılamaz. Bu dava, yalnızca bir kira sözleşmesi varsa ve davacının davayı yürütmek için güvenilir bir merakı varsa açılabilir. Bu konuda bir dava açmayı düşünüyorsanız, sadece yetenekli bir gayrimenkul avukatının yardımını aramanızı öneririz. Aksi takdirde haklarınızı kaybedebilirsiniz.
Kiraya Verme Vasiyeti Davası Açma Durumları Nelerdir?
Bir kira değerlendirme davası açmak için belirli koşulların mevcut olması gerektiğinden daha önce bahsetmiştik. Bu koşulları sıralamak ve kısaca açıklamak gerekirse aşağıdaki gibidir:
- Gerçek bir kira sözleşmesi olmalıdır: Kira sözleşmesinin yürütülmesi herhangi bir düzensiz yazılı, resmi veya farklı gerekliliğe tabi olmamalıdır. Farklı bir ifadeyle, kira sözleşmesi sözlü olarak bile imzalanabilir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin yazılı olması, normal hayatta ispat kolaylığı açısından çok önemlidir. Bununla birlikte, girişimlerini daha güvenli hale getirmek isteyenler sözleşmeyi noter huzurunda da yapabilirler.
- Dava açmak için lisanslı bir merak olmalıdır: Daha önce de belirtildiği gibi, davacının davayı yürütmesi için lisanslı bir merak gibi bir faktör yoksa, dava seçim tarafından da reddedilebilir. Örneğin; taraflar arasında onaylanan limitler dahilinde kira artışına ilişkin bir anlaşma olabilir ve sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 5 yıl geçmemişse, bu davayı açmak için ehliyetli bir merak gibi bir faktör yoktur.
Bir işe alma değerlendirme davası ne zaman açılabilir?
Kural olarak, işe alım değerlendirme davası her zaman açılabilir. Bununla birlikte, belirli yönergelerle buna birçok sınırlama getirilmiştir. Örneğin, sözleşmenin ilk 12 ayı boyunca halihazırda üzerinde anlaşmaya varılmış bir işe alım söz konusu olabileceğinden, önergenin sunulmasında yetkili bir merak da olmayabilir. Bunun yanı sıra, yasalarda 30 günlük bir aralık başlatılır ve bu süre içinde keşif gerekliliğinden de bahsedilebilir. Bununla birlikte, davanın sonucu üzerindeki etki söz konusu olduğunda bu dönem çok daha gereklidir. Buna ilişkin derinlemesine bir gerekçelendirme aşağıdaki bir diğer başlık altında yapılabilir. Bunun yanı sıra, 5 yıllık kira süresi konusu da sorgulanabilir. Bazı durumlarda, kira süresi 5 yılı aşmamışsa, bu hareketi gerçekleştirmek mümkün olmayacaktır. Bir kez daha, bu durumun derinlemesine bir gerekçesi aşağıdaki başka bir başlık altında yapılabilir.
Vasiyetnamenin Kiralanması Davası için Keşif Şartı Nedir?
Buluş sorunu, davanın dönemine ve izlenimine göre cezalardan oluşmaktadır. İlgili yasal düzenlemede davanın ne zaman açılması gerektiği belirtilmemiştir. Buna göre, kiraya verenin bir yıllık kira süresinin bitiminden en az 30 gün önce yazılı keşif yapması veya dava açtığını bildirmesi halinde, mahkeme tarafından verilen tahsis kararı yenilenen kira süresinin başlangıç tarihi itibariyle de geçerli olabilecektir.
Başka bir deyişle, dava açma süresinin iki şekilde belirlenebileceğini söyleyebiliriz. İlk olarak, örneğin, dava kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten itibaren 30 gün içinde de açılabilir. Bunun yanı sıra, kiracıya kira bedelinin bu 30 günlük süre içinde yükseltilebileceği yazılı olarak bildirilmişse; bu durumda dava yeni kira süresinin sonuna kadar açılabilir.
Burada bir sorun ortaya çıkmaktadır; söz konusu düzenleme sadece belirli süreli kira sözleşmeleri için yapılmıştır. Kira süresinin bitimi ve yeni sürenin başlangıcı başka türlü anlaşılamaz. Peki ya sözleşme belirsiz süreli ise? Burada, bize göre, sözleşme belirli bir süre içinmiş gibi davranmak önemlidir. Farklı bir ifadeyle, yenileme aralığı, sözleşmenin imzalandığı tarih ve bu tarihten itibaren geçen yıllık aralıklar esas alınarak seçilmelidir. Bu yaklaşımla, mahkeme heyeti tarafından belirlenecek miktar, yenilenen sözleşme 12 ayı için etkili olabilir.
Kiraya Verme Davası için 5 12 Ay Kuralı Nedir?
Tam burada, çeşitli koşulların varlığına bağlı olarak, tamamen farklı koşullar devreye girecektir. Bu koşulları aşağıdaki gibi değiştireceğiz ve açıklayacağız:
- Kira bedeli ile ilgili olarak taraflar arasında bir anlaşmaya varılmışsa ve kira süresi 5 yıldan az ise; Kira bedelindeki iyileştirme hızı, önceki kira 12 ayı için ÜFE iyileştirme fiyatını aşmaması koşuluyla, bilgi tarafından serbestçe kararlaştırılabilir. Bu anlamda, onaylanan sınırlar dahilinde bir uzlaşma sağlanmışsa ve kira süresi 5 yılı aşmamışsa, bir kira kesintisi hareketinin ikame edilmesi mümkün olmayacaktır.
- Bilgiler arasında uzlaşma gibi bir şey yoksa ve kira süresi 5 yıldan azsa; Bu durumda, büyük olasılıkla bir tahsis önergesinin ikame edilmesi mümkün olacaktır. Bu durumda, bilgi mahkeme salonundan kira bedelini, iyileştirme temposunu ve benzerlerini araştırmasını talep edebilir. Mahkeme heyeti, somut durumu ve emsal değerleri göz önünde bulundurarak bu hususlarda karar verecektir. Bununla birlikte, burada belirlenecek kira iyileştirme bedeli, bir önceki 12 ayın ÜFE iyileştirme bedelini geçemez.
- Süresi 5 yıldan uzun olan veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için Bu durumda, taraflar arasında uzlaşma sağlansın ya da sağlanmasın bir kira tahsis davası da açılabilir. Bu aşamada taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış değeri, hakkaniyet ve farklı hususlar dikkate alınarak bir kira bedeline de karar verilebilir. Burada seçim, önceki 12 ayın ÜFE artışı ile sınırlandırılmamalıdır.
- Kira anlaşması durumunda, kira bedelinin dünya çapında uluslararası yabancı para cinsinden belirlendiği yer; Olaylar arasında imzalanan kira sözleşmesinde, kiranın dünya çapında uluslararası yabancı para cinsinden de ödenebileceği kabul edilebilir. Bu tür anlaşmalarda, kira bedeli anlaşma tarihinden itibaren 5 yıla kadar değiştirilemez. Temel kural budur. Bununla birlikte, bu durumun bir istisnası da olabilir. Bu tamamen Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde düzenlenen azami etkililik dezavantajı koşullarına dayanmaktadır. Bu koşullardan birinin mevcut olduğu kabul edilirse, bilgi, 5 yıllık sürenin dolmasından önce bir kira tahsis davası açabilir. Bunun dışında, 5 yıllık sürenin sona ermesinden sonra her durumda mahkeme salonuna sunulabilir. Seçim, önceki 12 ayın ÜFE iyileştirme maliyeti ile sınırlandırılmamalıdır.
Geriye dönük işe iade davası açılabilir mi?
Böyle bir dava açmak mümkün değildir. Bununla birlikte, mevcut dönem için veya 30 gün içinde geçecek dönem için bir tahsis davası açılabilir. Bazı Yargıtay daireleri daha önceki dönemler için de işe iade davası açılabileceğini düşünse de, bize göre bu mümkün değil. Sadece davanın sınırlı bir ölçüde geçmişe dönük olması mümkündür. Örneğin, yeni model aralığa geçişten 30 gün önce yazılı bir keşif yapılmış olabilir. Dava da bu aralığa geçişten aylar sonra açılıyor. Burada oluşturulacak hüküm, ilgili aralığın başlangıcından itibaren de etkili olabilir. Bu yaklaşımla, geriye dönük bir hüküm bulmak mümkün. Bu işlevden hareketle işe iade davasının yenilik doğuran bir dava türü olduğunu söyleyebiliriz. Bunun dışında somut olaya göre haksız fiilden kaynaklanan bir ecrimisil davası gündeme gelebilir ve geçmişe etkili bir karar verilebilir.
Yeni Malik Vasiyetnamenin İhlali Davası Açabilir mi?
Kiralanan mülkün zilyetliğinin el değiştirmesi, kiracının kira sözleşmesine bağlılığı açısından bir fark yaratmaz. Bu nedenle, yepyeni mal sahibi, önceki kiralayan ile aynı kira ilişkisi ile kesindir. Bununla birlikte, kiracının tahliyesine neden olacak bir yenilikle sonuçlanan bir durum söz konusu değildir. Bu bağlamda, yeni mal sahibi ile yeni bir sözleşme yapılsa bile, ilk kira sözleşmesinin tarihi geçerli olmaya devam eder. Farklı bir ifadeyle, yeni bir kira ilişkisi kurulduğu düşünülmemelidir. Daha sonra, yeni model mal sahibi, eski mal sahibinin kira sözleşmesine bağlılık için bir önerge sunma aşamasında bulunduğu yerden devam edecektir.
Kısacası, mülk sahibinin yeni ya da eski olması, kira sözleşmesi söz konusu olduğunda hiçbir anlam ifade etmeyecektir. Örneğin; önceki mal sahibinin kiracı ile bir kira sözleşmesi imzalaması için 6 yıl geçmiştir. Bunun yanı sıra, önceki mal sahibi kiracıya yeni kira döneminden 30 gün önce kira tadilatı için yazılı bir keşif vermiştir. Bu durumda, yeni mal sahibi, yeni kira dönemi boyunca bir kiralama görevi hareketi gerçekleştirebilecektir.
Kiralama görevi talebi hangi mahkeme tarafından yapılır?
Kiralama görevi için yetkili ve onaylanmış mahkeme odası hangisidir? Bu konudaki onaylı mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira değişikliği davası yetkili ve görevli mahkemede açılmalıdır.
Kira İyileştirme Davaları ile Kira Vasiyeti Davaları Karşılaştırılabilir mi?
Bu sorunun cevabı herhangi bir cevap değildir. Aslında, her dava türü aynı konuyu hedeflemektedir. Bu nedenle, her davanın talebi kiranın tahsisine yöneliktir. Aradaki fark, davanın konusu ve yürütülmesine ilişkin bir dizi seçenekten kaynaklanmaktadır. Kira feragat talebi hem kiracı hem de kiraya veren tarafından ileri sürülebilir. Buna karşılık, kira bedelinin artırılması talebi yalnızca kiraya veren tarafından ileri sürülebilir.
Kiraya Verenin İrade Yetkisine İlişkin Yargıtay Kararı – 1
Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’na göre, seçmenin talep üzerine belirli olması gerekir. Bu nedenle mahkeme, talep edilmeyen bir dönem için re’sen kira bedeli belirleyemez. Yargıtay’ın konuya ilişkin tercihi aşağıdaki gibidir:
“Somut olayda; taraflar arasında 01/11/2010 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesi mevcut olup, davacıların talebinin 01/11/2013 tarihi itibariyle kira bedelinin iradına yönelik olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Buna göre, Mahkemece, davacıların dava dilekçesinde kabul ettikleri 01/11/2013 – 01/11/2014 tarihleri arasındaki kira bedeline hükmedilmesi gerekirken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesinde hükmü düzenleyen birçok kavramdan biri olduğu kuşkusuz olan “taleple bağlılık ilkesi” gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” ( Yargıtay 3 .Hukuk Dairesi, 2020/2296 E. 2020/3034 K. 16.06.2020 T.)
İradi Kira Davasına İlişkin Yargıtay Kararı – 2:
Seçim, kira sözleşmesinin varlığını ve geçerliliğini kira sözleşmesi davasına titizlikle incelemeli ve tek bir adımı bile kaçırmamalıdır. Konuya ilişkin Yargıtay kararının ilgili bölümü aşağıdaki gibidir:
“Davalıların, dava dışı firma ile imzalandığı iddia edilen 15.05.2009 tarihli kira sözleşmesindeki imzanın ….. adresine ait olmadığını ve …’in sözleşmeyi imzaladığı tarihte tasarruf yetkisinin bulunmadığını savunmaları karşısında, imzanın incelenmeden ve kiraya veren …’in tasarruf yetkisinin bulunup bulunmadığı üzerinde durulmadan 15.05.2009 tarihli kira sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/5627 E. 2019/6780 K. 17.09.2019 T.)
Vasiyet Kirası Davası Dilekçe Örneği:
ADANA NÖBETÇİ SULH CEZA MAHKEMESİ
SANIK A….. B……. C…..
A……. B……..
SANIK Z……. Y…….. V……..
KONU : Mevcut kira bedelinin hızlı bir şekilde ayarlanması ve parasal koşullara uyarlanması talebimiz.
AÇIKLAMALAR :
1- Davalı 01.03.2003 tarihinden beri müvekkilime ait …. adresindeki konutta kiracı olarak oturmaktadır.
2- Müvekkilim tarafından davalıya süresi içinde keşifname düzenlenmiş ve gönderilmiştir. Söz konusu keşifte kira bedelinin otuz günlük 1.000 TL’den yeni dönem için otuz günlük 3.000 TL’ye yükseltildiği bildirilmiş ve tebliğ edilmiştir. Davalı, söz konusu keşfi almış ve kira artışının onaylanan sınırlamadan daha fazla olduğunu iddia ederek bu yeni kiralamaya rıza göstermediğini beyan etmiştir.
3- Sayın mahkemenizin de saygı duyacağı üzere, ulusumuzun parasal durumu pek elverişli değildir. Arz ve talep dengesinde öngörülemeyen fahiş değişiklikler vardır. Müvekkilim, bu parasal sistemde onaylanan iyileştirmelerin miktarının yetersizliği nedeniyle mali kayba uğramaktadır. Öyle ki; emsal ev kiraları, piyasa koşulları, gerçek değer değerlendirmesi, parasal parametreler ve diğerlerini anımsatan konular mahkemeniz tarafından değerlendirildiğinde, mevcut kira değerinin gülünç aralıklarda olduğu görülecektir.
4- Açıklanan nedenlerle müvekkilimin maddi olarak mağdur olduğu açıktır. Bu nedenle, davalı tarafından ödenen kira bedelinin artırılması ve mevcut parasal koşullara uygun hale getirilmesi amacıyla mevcut davanın kira bedelinin tahsili için ikame edilmesi önemli hale gelmiştir.
YASAL DAYANAKLAR : TBK, ÇKP ve farklı ilgili yasal yönergeler.
HUKUKİDELİLLER : Kira sözleşmesi, ihtarname, keşif, emsal güncel kira bedelleri, tanık, yemin ve ikame edilebilecek her türlü resmi delil.
SONUÇ VE TALEP : Arz ve izah olunan sebeplerle; aylık 1.000 TL olan kira bedelinin günün rayicine göre yeni dönem için 3.000 TL’ye yükseltilmesine, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin sanığa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 05.05.2015
Davacının Avukatı
C……. B…….
Dilekçe örneğini Phrase formatında almak için buraya tıklayın: Vasiyetname Kiralama Davası Dilekçe Örneği – Phrase
Dilekçe örneğini PDF formatında edinmek için buraya tıklayın: Vasiyetname Kiralama Davası Dilekçe Örneği – Pdf
İradeye Bağlı Kira Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın ne kadar süreceğini tam olarak tahmin etmek zordur. Burada birçok unsur etkili olabilir. Mahkeme salonunun iş yükü, uzman bir rapor alma süresi ve daha birçok unsur bu sürenin miktarı üzerinde etkili olacaktır. Sonuç olarak, bu soruya net bir cevap veremeyeceğimizi söyleyebiliriz. Bununla birlikte, bu tür durumların genellikle ilk mahkeme sürecinde yaklaşık 1 12 ay sürdüğünü belirtebiliriz.
Bu makalede, kiralama özveri davası ile ilgili mümkün olduğunca çok şeyi açıklamaya çalıştık.
