Kira anlaşması, kiracı ile kiraya veren (ev sahibi) arasında yapılan bir sözleşmedir. Her bir olayı borç altına sokar. Bu metin, kiracıların çatılı iş yerlerinden ve konutlardan tahliyelerine odaklanacaktır. Konut, bireylerin yaşamak ve barınma ihtiyaçlarını karşılamak için gittikleri bir yerdir. Çatılı iş yerleri ise kurumsal işlemlerin yürütülmesi için kiralanan yerlerdir. Kiracı tahliyesi, titizlikle ve hızlı bir şekilde ele alınması gereken yetkili bir konudur. Haklarınızı korumak için yetkili tavsiyesi aramak çok önemlidir.
Kiracı Tahliye Nedenleri
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerine ilişkin kanunları içermektedir. Kiracının kira sözleşmesini ihlal eden alışkanlıkları, tahliye için başlıca neden olacaktır. Kiracı, konut sakinlerine rahatsızlık veriyorsa, mülkü dikkatsiz bir şekilde kullanıyorsa veya kira bedelini ödemiyorsa, genellikle sözleşmenin ihlali nedeniyle tahliye edilir. Kiracının bu nedenlerden herhangi biriyle tahliye edilmesi için mal sahibi tarafından yazılı bir uyarı yapılması gerekir. Kiracı uyarılmasına rağmen alışkanlıklarını değiştirmezse, mal sahibi sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının aynı yıl içinde iki kez kira ödememesi ve kiraya verenin kiracıya noter aracılığıyla iki kez bildirimde bulunması halinde, kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Daha da önemlisi, ödenmeyen kiraların aynı mali yıl içinde gerçekleşmiş olması gerekecektir.
Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Talep edilen kiralamanın vadesi bile gelmiş olmalıdır. Farklı bir ifadeyle, ödenmesi gereken bir alacak. Kira sözleşmesinde, taraflar ücret günü konusunda serbestçe anlaşabilirler. Ücret gününün kararlaştırılmadığı durumlarda, mevzuat geçerli olacaktır.
Keşif yoluyla fesih, kira sözleşmesini sona erdirmek için bir yaklaşımdır. Kira sözleşmesi belirli bir zaman dilimi için yapılmışsa, kiracı kiralayana on beş gün önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmeleri keşfetme yoluyla feshetme yetkisine sahip değildir. Bunun tek istisnası, on yıllık uzatma süresinin bitiminden itibaren her uzatma yılının bitiminden üç ay önce kiracıya bildirimde bulunarak sözleşmeyi bildirimsiz olarak feshetme hakkıdır. Kiracı, belirsiz süreli bir sözleşmeyi her altı aylık dönem için kiraya verene üç ay önceden bildirimde bulunarak feshedebilir. Belirli süreli sözleşmelerle ilgili fikirler kiraya veren için de geçerlidir.
Kiracı Tahliye Davası
Bir kiracının tahliyesi için çok farklı nedenlerle dava açılacaktır. Bu nedenlerin bir kısmı ev sahibinden, bir kısmı ise kiracıdan kaynaklanmaktadır. Öncelikle kiraya verenden kaynaklanan açıklamalara bir göz atalım. Kiraya veren, gerekli olup olmadığına bakmaksızın kiracıyı tahliye edebilir. Yasa koyucu, ihtiyacın kiraya verenin, ortağının veya altsoyunun işletmesinden veya konut isteklerinden kaynaklandığından emin olmak ister. Bu koşulların sağlanması halinde, kiraya verenin belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde veya belirsiz süreli sözleşmelerde fesih tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açması gerekmektedir. Bu tahliye davası, yukarıda belirtilen kişilerin istemesi halinde açılmalıdır. Bu talep ikna edici, somut ve dürüst olmalıdır.
Yepyeni mal sahibi ayrıca tahliyenin kritik olduğunu göstermelidir. Mülkiyeti aldıktan bir ay sonra, yeni ev sahibi ayrıca kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Tüm koşullar yerine getirilirse, mal sahibi, mülkiyeti devraldığı tarihten itibaren altı ay içinde bir dava açarak kiracıyı tahliye edebilir.
Yeniden inşa veya yeniden yapılandırma da söz konusu olabilir. Tahliye talebinde bulunmak için, değişikliklerin kiracıların mülk içinde ikamet etmeye devam etmesini hayal edilemeyecek kadar yoğun olması gerekir. Kiracı, bu tarihten itibaren bir ay içinde, belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmelerle ilgili fesih yönergelerine uygun olarak bir tahliye dilekçesi sunarak tahliye edilecektir.
Tahliye anlaşması, kiracının yukarıda bahsedildiği gibi iki meşru uyarıdan sonra kira bedelini ödememesi veya eşinin başka bir evi olması nedeniyle tahliye edilebileceğini belirtmektedir.
Kiracının Mektup İşletmesi ile Ortadan Kaldırılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası temelleri özetlemektedir. Kiraya veren, kiracı tarafından yazılı olarak yapılan anlaşmaya uymayan kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.
Özveri mektubunun meşru olmasını sağlamak için belirli koşulları karşılaması gerekir. Yazılı olmalı ve kiracı tarafından yalnızca kira kontratını aldıktan sonra imzalanmalıdır. Bu, tahliye girişimindeki tarihin kira sözleşmesinden daha önce olmaması gerektiği anlamına gelir. İşletmeyi yalnızca kiracı işaretlemelidir. Tahliye girişiminin düz yazı ile yazılmış olması yeterlidir. Noter tarafından imzalanmasına gerek yoktur. Kiracı veya birden fazla kiracı varsa, tüm kiracılar işletmeyi işaret etmelidir. Kiracı bunu lisanslı bir avukat kullanarak yapabilir.
Tahliye mektubunda, kiracının işletmeyi kendi özgür iradesiyle gösterdiğinden emin olmanız gerekecektir. Tahliye mektubu, kandırılmış, manipüle edilmiş veya korkutulmuş bir kiracı tarafından imzalanmışsa geçersizdir. Kiracı bu hakkı bir yıl boyunca kullanabilir.
Tahliye girişimi ne kadar sürer?
Kiracının yetkili gereklilikleri karşılayan bir tahliye girişimi varsa, dava çok uzun sürmemelidir. Kesin konuşmak mümkün değil. Her dava özeldir. Mahkemelerin iş yükü de göz önünde bulundurulmalıdır.
Kiracı Tahliyesi ve İcra
Çoğunlukla bir tahliye girişimine dayanan bir davada yalnızca kiraya veren davacı olacaktır. Yepyeni mal sahibi, mal sahibi olur olmaz davayı durdurma hakkına sahiptir. Kiracı davada davalı konumundadır. Birden fazla kiracı varsa, dava hepsine karşı açılmalıdır. Bir diğer önemli durum ise tahliye kararı verildikten sonra kira kontratını devreden kiracıdır. Bu durumda, kira sözleşmesini devreden kiracı, bu taahhütname ile emin olur. Önceki kiracı tazminat alma hakkına sahiptir, ancak yeni kiracı da bunu beyan edebilir.
Kiraya veren, tahsis yazısında belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Kiraya veren dava açarken bu bir aylık süreyi dikkate almalıdır. Bu süre niteliği gereği bir hak düşürücü süredir. Aralığın aşılması halinde, işletme mektubu dava açmak için kullanılamaz. Kiraya veren, takip eden ay içinde dava açma niyetini kiracıya bildirirse, bu süre bir kira yılı uzar. Bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış olur.
Tahliye işletmesi, kiracının mahkeme tarafından tahliye edilmesine ve ayrıca icra takibi yapılmasına izin verdiği için en iyi konforu sunar. İcra takibinde, icra dairesi kiracıya bir tahliye keşfi gönderir ve on beş günlük bir süre verir. Kiracı, tebligattan itibaren yedi iş günü içinde tahliyeye itiraz edebilir. Kiracı itiraz ederse, kiraya veren itirazın alınmasından itibaren altı ay içinde icra mahkemelerine başvurabilir. Altı aylık sürenin dolması halinde kiraya veren, tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Tahliye Taahhüdü cezalara ilişkin bir madde içermelidir
Gerçekte, kiracının kararlaştırılan tarihte taşınmazı boşaltmaması durumunda, kiracının cezai şart olarak belirli bir miktar nakit ödemesi gerektiği konusunda anlaşmak mümkündür. Kiracı, taşınmazı kararlaştırılan tarihte boşaltmazsa cezai şarttan sorumludur. Mahkeme, cezai şartın çok aşırı olup olmadığını geçersiz kılabilir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kiracı tahliyelerinde, çoğunlukla tahliye işletmesi bazında sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi yetkili mahkemedir. Uzman bir avukatın yardımı ile bu işlemler hızlı ve hatasız bir şekilde gerçekleştirilecektir. Borçlar Kanunu ve pek çok teknik son tarih, herhangi bir hak eksikliğinden uzak durmak için uzman bir avukatın yardımını almayı çok önemli hale getirmektedir.
İlgili Yargıtay kararları
Seçim 1
TBK’da “sözleşme ilişkisinin devamı süresince kiracı tarafından yapılan yardımcı ve zorunlu masrafların da 6098 sayılı TBK m. 531 (818 sayılı TBK m. 414) hükümlerine göre kiraya verenden istenebileceği” kabul edilmiştir. Genellikle bu faturaların kiralamanın başlangıcında oluştuğu kabul edilir. Kiralananın tahliyesinden sonra kiraya veren bunları devralmış ve kiracının sebepsiz zenginleşmesi meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, yararlı ve zorunlu üretimlerin üretim tarihindeki değerinden amortismanların çıkarılmasıyla bulunacak miktar kadardır.” Yargıtay 3. Hukuk D. 2017/8284 Ok.
Seçenek 2
Kiracı, tahliye tamamlanana ve anahtarlar teslim edilene kadar kira ödemelidir. Kiracının sözleşmeden doğan yükümlülükleri, kiralanan mülk tahliye edilene kadar devam eder. Kiralanan mülk tedarik edildikten sonra tahliye edilir. Kiracı arzı göstermek zorundadır. Kiracı, kiralanan mülkü kullanmazsa veya anahtarı devretmezse, bu yetkili bir tedarik değildir. Daha sonra kiracı, kiraya veren kabul edene kadar borcundan kurtulamaz. “Davalı, kiralananın teslim edildiğini ve tahliye edildiğini gösteremediği için, mahkeme tarafından davacı tarafından verilen tarihin kabul edilmesi uygun görülmüştür.” Yargıtay 3. Hukuk D. 2017,/8357 E. 2019,/4928 Ok.
