Bu hak, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın hissedarlarından herhangi birinin, taşınmazın yarısının veya tamamının 3. bir kişiye teklif edilmesi durumunda, karşı taraftaki hissedarın payını erken satın almasına izin vermesine izin verir. Bu hak, paylı mülkiyetin oluşturulmasıyla birlikte ortaya çıkar ve hisselerin satışı sırasında kullanılır. Önalım hakkı, merak hakkı ile benzerlik gösterir.
Yetkili Önalım
Yönetmelik, hissedarlara yetkili önalım hakkı vermektedir. Bu hakkın kullanılabilmesi için paylı mülkiyete sahip bir taşınmazın var olması gerekir. Birçok ev sahibinden biri payının tamamını veya bir kısmını 3. bir kutlamaya satarsa, ön alım hakkı her malik için geçerlidir. Bu hak sadece hisse için geçerlidir, kişi için geçerli değildir. Farklı bir ifadeyle, bu, hissedara tanınan bir ayrıcalık olabilir. Önalım hakkı herhangi bir hissedar tarafından kullanılabilir. Önalım, geçişi durdurmak için bir yöntem olmamalıdır, ancak denizaşırı hissedarların bir ortaklığa üye olmalarını önlemek için kullanılabilir. Müşteri, üçüncü taraf satışından sonra, tüm farklı hissedarlara noter tarafından gayrimenkulün satın alındığını bildirmelidir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakları
Bir taşınmaz malın sahibi ile başka bir kişi arasında yapılan bir sözleşme, önalım hakkını doğurur. Sözleşme noter onaylı olmalıdır. Önalım hakkı veren sözleşmenin tapu üzerine şerh edilmesi gerekmektedir. Şerh edilen hak, herhangi bir mal sahibine karşı ileri sürülecektir. Şerhin süresi 10 yıldır.
Önalım Hakkı Treni
Bunu doğru bir şekilde eğitmek amacıyla, bir satın alma siparişi veya eşit bir senaryo gerçekleşmiş olmalıdır. Bir satış vaadi sözleşmesi, bir satın alma siparişine eşit bir senaryo olarak düşünülmemelidir. Yalnızca hak sahibi bu hakkı kullanabilir. Uygun hamil, müşteri noter aracılığıyla satışı bildirmişse 3 ay içinde veya müşteri satışı bildirmemişse 2 yıl içinde dava açmalıdır. Bu aralıklar bir hak düşürücü süreyi ifade eder. Yönetmelik kapsamında doğan itfa hakkı nedeniyle açılacak davada davalı müşteridir. Dava sözleşmeden doğan bir istihkak nedeniyle açılıyorsa, sözleşme tapuya şerh edilmişse müşteriye karşı, şerh edilmemişse satıcıya karşı açılmalıdır. Davada hak sahibi, satış bedeli karşılığında taşınır malın değiştirilmesini talep eder. İntifa hakkını kullanmak isteyen ikiden fazla hissedar varsa, teklif edilen paylar hisseleri oranında bölünür.
İntifa Hakkı Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Hak sahibi tarafından açılan davaya bakabilecek mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olmak isteyen bir kişinin İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açması gerekmektedir.
Şufa Hakkından Feragat
Feragat, satıştan önce veya sonra yapılacaktır. Hak sahibinin sadece seçilen bir satış için haklarından feragat etmesi gerekiyorsa, bunu ancak kolay bir yazılı sözleşme ile gerçekleştirebilecektir. Hak sahibinin haklarından tamamen feragat etmesi gerekiyorsa, bu uygun bir sözleşme ve sözleşmenin tapuya şerhi ile tamamlanabilir.
Önalım Hakkına İlişkin Yargıtay Kararları
“Önalım hakkı”, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazını kısmen veya tamamen 3. bir kişiye satması durumunda, karşı paydaşa teklif edilen payı satın alma hakkı sağlayan bir yetkidir. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu andan itibaren doğar. Satışla birlikte kullanılabilir hale gelir.
733. Madde uyarınca, hisse satışının müşteri tarafından karşı taraftaki hissedarlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekmektedir.
Önalım hakkı, satışın hak sahiplerine bildirilmesinden itibaren üç ay ve satış tarihinden itibaren iki yıl sonra sona erer. Bu süre hak düşürücü süredir ve mahkeme tarafından dikkate alınmalıdır.
6100 sayılı HMK’nın 166. maddesi, yargı çevresindeki hukuk mahkemelerinde açılmış aynı sıfat ve derecedeki hukuk davaları için de birleştirme kararı verilebileceğini öngörmektedir. Birleştirme kararı yargılamanın herhangi bir aşamasında da verilebilir. Birleştirme kararı mahkeme salonu veya davalar tarafından da değerlendirilebilir.
Kayıtlı ev sahiplerinden biri hisselerinin tamamını veya bir kısmını satarsa, diğer hissedarların dava açması için herhangi bir yetkili engel yoktur. Siz de tüm hissedarlarla birlikte dava açabilirsiniz. Bireysel olarak açılan davaların birleştirilmesi faydalı olabilir. Birleştirme davası sonucunda dava kabul edilirse, davalıların hisse oranları ne olursa olsun, hisseler iptal edilir ve hisselerin eşit olarak tesciline karar verilir. İçtihatları Birleştirme Kurulu’nun 11.06.1946 tarih ve 5/18 sayılı kararında eşit oranda tescilin buna göre yapılacağı kabul edilmiştir.
